生育沖擊、人口結(jié)構(gòu)與商品房市場.pdf

1、自1998年住房全面市場化改革以來，我國商品房市場在銷售量和銷售價(jià)格上均呈現(xiàn)出了大幅上漲的態(tài)勢。這一期間，我國的人口結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷著“80后”逐步進(jìn)入婚育期、人口紅利的集中釋放期以及城鎮(zhèn)化的快速增長期，這些來自人口要素的沖擊都將對商品房市場產(chǎn)生較大的影響。根據(jù)1998年后我國商品房市場的表現(xiàn)，本研究從生育沖擊和人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的視角來探究人口這一驅(qū)動因素對我國商品房市場的影響。結(jié)合我國的現(xiàn)實(shí)背景，本文通過理論分析、規(guī)范分析和實(shí)證分析論證了不同代

2、際生育水平、人口年齡結(jié)構(gòu)以及人口空間結(jié)構(gòu)如何影響商品房市場。
　　本文主要的研究結(jié)論如下:
　　第一，在財(cái)富代際轉(zhuǎn)移的作用下，中年代的人口沖擊及其較低的生育水平是是推動近年來房價(jià)上漲的重要影響因素。由于存在財(cái)富代際轉(zhuǎn)移的可能，不同代際生育水平的變化將會對房價(jià)產(chǎn)生較大的影響。基于此，本研究構(gòu)建了包含不同代際生育水平的世代交疊模型，從理論上分析代際生育水平的變化以及財(cái)富代際轉(zhuǎn)移行為如何影響商品房價(jià)格。理論分析和實(shí)證研究結(jié)果均表明

3、，中年代生育水平越低，轉(zhuǎn)移到每個(gè)青年代個(gè)體的財(cái)富水平越高，這些財(cái)富會流入房地產(chǎn)市場并引發(fā)房價(jià)的上漲。
　　第二，在人口年齡結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的過程中，現(xiàn)階段橄欖型的人口年齡分布恰好是有利于商品房市場發(fā)展的人口結(jié)構(gòu)，這是商品房市場的“人口紅利”。基于微觀數(shù)據(jù)和宏觀數(shù)據(jù)的研究均表明:在總?cè)丝诤愣ǖ臈l件下，更少的少年人口會引發(fā)商品房銷售量和銷售價(jià)格的增長，而受老年人口多樣化住房需求的影響，現(xiàn)階段老年人口的少許增多不但不會抑制商品房市場的繁榮，反而

4、會促進(jìn)商品房銷售量和銷售價(jià)格的上漲。
　　第三，人口空間結(jié)構(gòu)中的城鎮(zhèn)化水平和人口遷移均是城市商品房市場的推動因素?；诔鞘袑用嫒丝谄詹閿?shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的實(shí)證研究結(jié)果表明:城鎮(zhèn)化率以及遷移人口占比會對商品房銷售量和銷售價(jià)格產(chǎn)生顯著的正向影響，且商品房價(jià)格對人口遷移的彈性更大，能否吸納更多外來人口將是未來城市商品房市場能否持續(xù)發(fā)展的重要籌碼。
　　本文的研究具有較強(qiáng)的理論意義和實(shí)踐意義。在理論上，本研究拓寬了人口轉(zhuǎn)變理論的研究視野