上庭苑房地產(chǎn)項目開發(fā)定位研究.pdf

1、本文研究的基礎(chǔ)，基于以下四個假設(shè):一，房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有不可移動性和不可復制性，因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品必須建造在特定的土地之上，不能獨立存在;二，房地產(chǎn)項目開發(fā)具有一定的時效性，因受土地出讓年限和企業(yè)資金成本等的限制，房地產(chǎn)項目開發(fā)時間不可能無限制延期;三，由于資本市場的介入，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因受其自身條件的限制，獲得土地的機會越來越少;四、在我國房地產(chǎn)是一種特殊的商品，商品房開發(fā)建設(shè)類別必須與政府批準的用地性質(zhì)相一致。
　　本文研

2、究的上庭苑房地產(chǎn)項目開發(fā)定位，是以位于長沙市南城的天心生態(tài)新城版塊、新韶西路與新姚中路交匯處西南角的特定地塊為前提。作為長沙市本土最早的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，L房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品住宅小區(qū)均以建銷同步實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。上庭苑項目用地性質(zhì)為辦公，基于對長沙市房地產(chǎn)市場特點及區(qū)域板塊的分析，以及對長沙市南城市場現(xiàn)狀的了解和該區(qū)域未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的預測，該地塊只有作為商品住宅開發(fā)，才能快速銷售及時回籠資金，從而實現(xiàn)企業(yè)生存及發(fā)展的經(jīng)營目標。

3、按照傳統(tǒng)的從宏觀到微觀的縱向定位方法，無法解決該項目規(guī)劃定位與市場定位相平行的矛盾。
　　經(jīng)過廣泛深入科學地調(diào)研，分析上庭苑項目區(qū)域競爭，并對上庭苑項目地塊進行了解析:其區(qū)位優(yōu)勢、不可復制的原生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢、大市政配套優(yōu)勢、教育優(yōu)勢及交通路網(wǎng)優(yōu)勢注定了上庭苑項目與生俱來的高端品質(zhì)。借鑒橫向定位的水平營銷理論，明確了上庭苑項目開發(fā)差異化定位:其規(guī)劃定位為“公寓式寫字樓”，市場定位為“一棟酒店加三棟酒店式公寓”，上庭苑項目規(guī)劃定位和市場