長(zhǎng)沙市城區(qū)商業(yè)地價(jià)空間差異及其形成機(jī)制研究.pdf

1、地價(jià)空間差異源于土地的稀缺性和規(guī)模聚集性，其本質(zhì)是由于區(qū)位要素投入不均衡、利用狀況不同產(chǎn)生的，是地價(jià)在空間上的產(chǎn)生的具有一定程度的分化，并伴隨出現(xiàn)突出、跳躍性的空間特征。在以長(zhǎng)沙為極核的長(zhǎng)株潭城市群新格局的推動(dòng)下，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市化已經(jīng)進(jìn)入快車道，大量人口的導(dǎo)入、巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，導(dǎo)致舊城區(qū)地產(chǎn)投資熱度不減、新城區(qū)地產(chǎn)投資力度加強(qiáng)，土地價(jià)格區(qū)域差異明顯成為必然現(xiàn)象。深入研究城市內(nèi)部地價(jià)的空間差異，可為用地規(guī)劃與布局、公共資源配置

2、提供正確的引導(dǎo)方向，以便制定差別化、針對(duì)性的資源組合與區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)直觀地反映城市內(nèi)部地價(jià)變化的趨勢(shì)，豐富和完善土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為政府制定地價(jià)管理措施和實(shí)施地價(jià)調(diào)控手段提供更多的信息支持。
　　 本文以長(zhǎng)沙市城區(qū)商業(yè)用地價(jià)格為例，在地理信息系統(tǒng)（ArcGIS）的支持下，結(jié)合地統(tǒng)計(jì)學(xué)方法，從全局和局域的角度探究商業(yè)地價(jià)的空間結(jié)構(gòu)，在此基礎(chǔ)上，通過建立特征價(jià)格模型，進(jìn)一步分析商業(yè)地價(jià)與其影響因素之間的關(guān)聯(lián)，深刻剖析造成空間差

3、異現(xiàn)象背后的原因和動(dòng)力機(jī)制。研究結(jié)果表明:
　　 (1)地價(jià)空間差異的形成是空間依賴性和空間異質(zhì)性共同作用的結(jié)果。通過全局空間自相關(guān)分析表明，長(zhǎng)沙市商業(yè)地價(jià)在空間上并非隨機(jī)分布而是正向顯著關(guān)聯(lián)，在整體上反映了其空間依賴性，即空間集聚的體現(xiàn)。通過局部空間自相關(guān)分析表明，地價(jià)的空間集聚隨著局部區(qū)域而變化。
　　 (2)長(zhǎng)沙市商業(yè)地價(jià)數(shù)據(jù)不服從正態(tài)分布，且地價(jià)在東西以及南北方向均呈明顯的倒U形趨勢(shì)。通過對(duì)研究區(qū)內(nèi)商業(yè)地價(jià)進(jìn)行普

4、通克里格（Ordinary Kriging）空間插值并生成連續(xù)的地價(jià)等值面，研究表明，總體上，長(zhǎng)沙市商業(yè)地價(jià)呈現(xiàn)出明顯的單核空間結(jié)構(gòu)，其等值線呈圈層分布，并由城市中心區(qū)域向外圍遞減，具有一定的空間連續(xù)性，且地價(jià)梯度和衰減速度均隨距市中心距離的增加而逐漸遞減，其變化方向主要沿東西走向的五一路和南北走向的芙蓉路兩條主干道向城市周邊擴(kuò)散。商業(yè)地價(jià)由市中心向外遞減的同時(shí)也在部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的突起、跳躍等空間變異現(xiàn)象。
　　 (3)長(zhǎng)沙市

5、商業(yè)地價(jià)空間差異既來源于土地自身屬性的差異，又來源于土地所在位置的區(qū)位條件差異。通過建立商業(yè)用地特征價(jià)格模型，發(fā)現(xiàn)市中心影響程度最大，其次是土地容積率，交通便利度以及交通通達(dá)度對(duì)商業(yè)用地價(jià)格影響不顯著。說明區(qū)位因素是導(dǎo)致商業(yè)價(jià)格空間差異最大的原因，到市中心的距離直接決定了其空間結(jié)構(gòu)的總體趨勢(shì)，而出行條件對(duì)于商業(yè)用地價(jià)格趨勢(shì)作用不大。
　　 (4)歷史商業(yè)慣性、政府行為、土地供需矛盾推動(dòng)了長(zhǎng)沙市商業(yè)地價(jià)空間差異的演變。商業(yè)地價(jià)的空

6、間結(jié)構(gòu)是建立在原有城市空間結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨著社會(huì)制度的變革、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市發(fā)展方針的不斷更替而逐步演化，它為商業(yè)地價(jià)空間差異的形成奠定了初始的分布格局。政府作為土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷者、各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)政策的制定者與推行者，對(duì)商業(yè)地價(jià)空間變化具有很大影響。特別是城市規(guī)劃對(duì)于城市的定位、城市發(fā)展的中心、城市發(fā)展的方向、區(qū)域的布局、土地性質(zhì)的劃分、容積率的控制等，它的制定和實(shí)施引起了商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的演變。土地面積的有限性以及位置固定性迫使城市