基于熵理論的房地產(chǎn)市場預(yù)警體系研究.pdf

1、作為第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有相當重要的地位。它本身表現(xiàn)出來的地域性、固定性和市場周期波動的特征，引起了各國政府、理論界和實踐界人士的高度關(guān)注。我國房地產(chǎn)業(yè)在其發(fā)展的短短20多年中，雖然發(fā)展勢頭迅猛，在國民經(jīng)濟中的重要地位也不斷凸顯，但是受行業(yè)自身特點和外在經(jīng)濟環(huán)境的波動等諸多因素的影響，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了較為完整的周期波動。國內(nèi)理論界對我國房地產(chǎn)市場健康狀況評價體系的理論研究也是處于起步階段。97年國家統(tǒng)計局建

2、立了國房景氣指數(shù)體系，2003年起建設(shè)部更是在全國13個城市試點設(shè)計房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)。之后，房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)的建立在理論界不斷被探討，雖然預(yù)警體系的建立模式已被諸多學者達成共識，但建立模型的具體方法卻莫衷一是。而隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展和世界經(jīng)濟環(huán)境的不斷變遷，已有的預(yù)警體系也或不適應(yīng)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場情況，或已突顯出自己的弊端。本文在總結(jié)前人建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)方法的優(yōu)點和不足的基礎(chǔ)上，用熵的理論建立模型嘗試對房地產(chǎn)市場預(yù)警指標體

3、系的建立做出了一定研究。本文在建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)時，為了盡量避免過多的人為主觀因素，在選取指標時采取了結(jié)構(gòu)熵的建模方法，并采用綜合模擬預(yù)警和擴散指數(shù)相結(jié)合的方法建立預(yù)警系統(tǒng)。同時，針對過往擴散指數(shù)的缺點和局限，筆者對擴散指數(shù)的定義和計算公式進行了合理的拓展。最后，筆者用所建立的基于熵的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)對上海市房地產(chǎn)市場進行了實證研究。實證研究表明：上海市房地產(chǎn)市場從1996年到2010年這15年的時間里先后經(jīng)歷了衰退期--蕭條期-

4、-復(fù)蘇期--擴張期--過熱期--收縮期--衰退期--復(fù)蘇期幾個階段。從1997年的波谷(蕭條期)到2004年的波峰(過熱期)再到2008年的波谷(蕭條期)，上海市房地產(chǎn)市場基本完整的經(jīng)歷了一個房地產(chǎn)周期(12年)。1997年和2008年是上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展的過冷年份。2009、2010年上海房市有著緩慢而波動的回暖。2010年的上海房市處于平穩(wěn)復(fù)蘇期。這與上海市房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程基本吻合。而經(jīng)過預(yù)測，在未來的兩年里，上海市房地產(chǎn)市場