論我國個人住房貸款的風(fēng)險與防范.pdf

1、隨著國家取消福利分房、廣大城鎮(zhèn)居民對住房需求的日益旺盛，個人住房貸款成為居民圓住房夢的一個有效途徑。然而，從2001年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)在一些局部地區(qū)出現(xiàn)了一些非理性的發(fā)展勢頭，在房地產(chǎn)投資大幅增加的同時，房屋空置率也在不斷上升，房價不斷飆升，己經(jīng)漸漸脫離其內(nèi)在價值；銀行信貸資金暴露在可控風(fēng)險之外。與此同時，作為銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的個人住房貸款不良率也在上升。個人住房貸款借款人的資信狀況根本無從調(diào)查、開發(fā)商經(jīng)營不規(guī)范、與借款人矛盾糾紛不斷、大

2、量的假按揭充斥市場、抵押物無法變現(xiàn)、各商業(yè)銀行惡性競爭，種種原因?qū)е铝松虡I(yè)銀行不得不加強貸款風(fēng)險的預(yù)警分析，并采取相應(yīng)的防范措施，工作的重點己經(jīng)逐漸從市場營銷轉(zhuǎn)移到風(fēng)險防范上來，個人住房貸款市場發(fā)展呈現(xiàn)減緩的趨勢。 保證住房貸款市場的健康穩(wěn)步發(fā)展，必須首先保證貸款風(fēng)險的可控性。那么，目前個人住房貸款市場到底存在著那些風(fēng)險，應(yīng)該如何防范，如何發(fā)展和完善住房金融市場?本文對個人住房貸款業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀進行了分析，并借鑒西方發(fā)達國家研究成果

3、，應(yīng)用實證分析和理論分析相結(jié)合的方法，系統(tǒng)地分析了我國個人住房貸款違約的主要風(fēng)險因素，歸納為借款人信用風(fēng)險、開發(fā)商風(fēng)險、銀行經(jīng)營管理風(fēng)險、擔保風(fēng)險及其他風(fēng)險五大風(fēng)險類型。 一、建立科學(xué)的個人信用體系。個人信用體系的建立，可以極大地促進消費信貸和國民經(jīng)濟的全面發(fā)展，是順應(yīng)時代潮流的必然和現(xiàn)實選擇。然而，由于我國幅員遼闊、經(jīng)濟發(fā)展快慢不一、經(jīng)濟的地區(qū)差異很大，我國個人信用體系的建立不可能一哄而上，一蹴而就，而應(yīng)該是循序漸進的過程。建

4、立我國個人信用制度，應(yīng)從設(shè)置信用局、加速立法、完善配套制度入手來進行建立。 二、以抵押銀行債券，替代住房抵押貸款證券化。從長期來看，我國推行住房抵押貸款證券化具有必然性，但現(xiàn)階段市場條件、法規(guī)制度和理論經(jīng)驗尚未完全成熟，實施證券化，還缺乏基礎(chǔ)。而抵押銀行債券的準備成本卻很低。現(xiàn)行稅收政策、會計準則和監(jiān)管主體完全適用，債券市場的發(fā)展現(xiàn)狀也支持這種債券，所以我國現(xiàn)有的制度條件和環(huán)境完全可以支持抵押銀行債券。 三、健全各種社會

5、保障體系，優(yōu)化擔保方式。要建立住房質(zhì)量保證體系，并引入保險和政府擔保制度。 四、銀行完善內(nèi)部管理制度，打造服務(wù)品牌。銀行加大監(jiān)管力度、完善內(nèi)部管理制度是現(xiàn)有市場條件下防范住房貸款風(fēng)險最有效、最直接的方法，也是切實防范假個貸的重要途徑。 五、加速立法，理順資產(chǎn)處置程序。通過騰空抵押物，變抵押權(quán)為產(chǎn)權(quán)等方式，理順抵押物處置的流程，加快個人貸款的步伐。 六、大力發(fā)展房地產(chǎn)二級市場金融。對一級市場形成的風(fēng)險提供了二級市場