房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

1、第一章1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。（百度）房地產(chǎn)開發(fā)：廣義：國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動有著密切的關系的開發(fā)活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為，是在特定地

2、段上所進行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設計和建設、施工等開發(fā)活動。房地產(chǎn)經(jīng)營：是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預期目標，確定實現(xiàn)目標的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟活動過程。2.理解房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系。理解房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系。將開發(fā)與經(jīng)營視為一個概念的問題；討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含問題；與其他概念如與管理概念相混等3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與

3、經(jīng)營難度較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強4.簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。投資機會選擇；項目定位；前期工作；建設階段；租賃階段；物業(yè)管理5.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。完成各種報批手續(xù)，獲取有關證書，基礎設施和市政設施的談判與協(xié)調(diào)，安排信貸，確定市場售價和租金，確定施工進度，以及工程項目的招投標等。第二章第二章1.宏觀市場環(huán)境分析與微觀

4、市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容有哪些？宏觀市場環(huán)境分析與微觀市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容有哪些？宏觀環(huán)境：經(jīng)濟因素；政治因素；人口因素；政策法規(guī)因素微觀環(huán)境：供應者；生產(chǎn)者；顧客；競爭者；社會公眾2.市場需求預測的影響因素。市場需求預測的影響因素。競爭狀況人口統(tǒng)計分析趨勢分析3.簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。經(jīng)濟學的一個最核心的命題就是“經(jīng)濟人假設”，即認為任何經(jīng)濟行為主體都是在既定的

5、約束條件下，追求自身目標收益的最大化，這就是所謂的“收益最大化原理”（百度）：獲取項目的最大收益（凈收益）是進行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的，即房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者總是以其能得到的總收益等于或超過其預期的成本作為決策依據(jù)，因此準確評價與預測房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益對于項目決策具有重要意義。收益、成本指標分析、項目最佳規(guī)模確定、經(jīng)濟收益分析方法4.簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應用。在市場經(jīng)濟

6、條件下，價格是影響時常需求和購買行為的主要因素，企業(yè)如能制定適當?shù)膬r格，就能擴大企業(yè)銷售，提高市場占有率，增加盈利。應用：1.完全競爭型市場結構企業(yè)定價2.壟斷競爭型市場結構企業(yè)定價3.寡頭競爭型市場結構企業(yè)定價4純粹壟斷型市場結構企業(yè)定價5.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。財務策略生產(chǎn)策略市場開發(fā)策略3分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代組織結構設計的發(fā)展趨勢。分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代組織結構設計的發(fā)展趨勢。4團隊結構、虛

7、擬結構、無邊界組織。團隊結構、虛擬結構、無邊界組織。團隊結構：以團隊為基礎設計的現(xiàn)代組織結構，好處在于整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務的工作小組或團隊組成。虛擬結構：虛擬結構的主要職能，如生產(chǎn)、銷售、設計，是通過外包、租用完成的。虛擬結構是高度集權化的，部門化程度很低，甚至沒有。虛擬結構建立在企業(yè)關系網(wǎng)絡的基礎上，追求最大程度的靈活性。高級管理層通過合同契約關系來維持與其他職能組織之間的關系。無邊界組織：這種組織結構模式取消了橫向、縱向的

8、與外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之的是跨層級的工作團隊，工作團隊由高層管理者至普通員工組成，企業(yè)結構更加扁平化。另一方面，由于電子網(wǎng)絡技術的發(fā)展，一些專業(yè)技術人員可以在家辦公，可以為多個企業(yè)老板服務，而他們卻在公司管轄地域之外。5房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程。1.確定企業(yè)當前的使命、目標和戰(zhàn)略2.分析外部環(huán)境3.識別機會和威脅4.分析企業(yè)的資源和能力5.識別優(yōu)勢和劣勢（2—5SWO

9、T戰(zhàn)略分析）6.構造戰(zhàn)略7.實施戰(zhàn)略8.評估戰(zhàn)略6簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度（p44，45）7簡述房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。簡述房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。行業(yè)管理是指政府行政部門與行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的主體、運行方式、運行環(huán)境、運營規(guī)則、行業(yè)標準等方面進行的管理和服務活動。P48第四章第四章1.什么是土地儲備和一級開發(fā)？什么是土地儲備和一

10、級開發(fā)？土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目2房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些費用構成。房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些費用構成。征地、拆遷補償費及有關稅費，收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用，市政基礎設施建設有關費用，招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用3房地產(chǎn)綜合開發(fā)