高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及啟示[1]

1、高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及其啟示高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)及其啟示【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)重要的組成部分，是一個(gè)多元市場(chǎng)，住房市場(chǎng)是其一個(gè)子部分。而高校周邊的住房市場(chǎng)，因其區(qū)位和居住環(huán)境及配套設(shè)施的優(yōu)越性，有著自身的特點(diǎn)。本文以中部崛起的領(lǐng)頭羊——武漢市為著眼點(diǎn)，分析其高校周邊住房市場(chǎng)特點(diǎn)，試圖以小見大，探討其對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的啟示，為平抑房?jī)r(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出相關(guān)政策建議。【關(guān)鍵詞】高校周邊住房市場(chǎng)需求一、引言隨著改

2、革開放進(jìn)一步深入，人們生活水平不斷地在提高。從總體上看，我國(guó)已處于小康初期和溫飽后期，其消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)相應(yīng)發(fā)生了明顯變化，消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面；特別是實(shí)行住房商品化制度后，較大幅度地提高了住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比重，增加了住房消費(fèi)的總量。尤其是近幾年來(lái)我國(guó)科技水平的提高和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使得人均國(guó)民收入有了很大的改善。人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，它不僅僅是生存資料，更是一種享受性資料和發(fā)展資料。因此，居住環(huán)境的優(yōu)雅與周邊教育的

3、配套也是人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素之一。不僅如此，住房已不再是單純的消費(fèi)品，在住房商品化的過(guò)程中，其投資性日益凸現(xiàn)，購(gòu)買住宅成為居民個(gè)人積累財(cái)富的重要手段。高校周邊的住房，因其符合購(gòu)買者自住和投資的需求，是目前樓市中的“香餑餑”。如此大的需求和豐厚的投資回報(bào)利潤(rùn)也必然吸引著房地產(chǎn)商斥巨資來(lái)瓜分這塊“餑餑”，拿高校數(shù)量居全國(guó)第三的武漢來(lái)說(shuō)，“名校名盤”的住房項(xiàng)目不勝枚舉。消費(fèi)者和開發(fā)商兩相進(jìn)入，將高校周邊的住房?jī)r(jià)格不斷推高。近幾年房?jī)r(jià)在政府

4、密集的調(diào)控政策下依然居高不下，能否從高校周邊住房市場(chǎng)的特點(diǎn)中得到一點(diǎn)啟示呢？筆者將簡(jiǎn)要進(jìn)行探討。二、相關(guān)概念的界定由于本文是以特定的地域?yàn)楸尘把芯糠康禺a(chǎn)住房市場(chǎng)的特點(diǎn)，何為“高校周邊”，住房市場(chǎng)的范圍有多大，在探討之前，首先要對(duì)這些概念有一個(gè)明確的界定。1、武漢市高校周邊武漢市教育資源豐富，其擁有的本科院校、大專院校包括獨(dú)立學(xué)院等的數(shù)量在全國(guó)位居前列。近年來(lái)，隨著武漢市城區(qū)范圍的擴(kuò)大及高校擴(kuò)招和合并，眾多高校紛紛遷址或新建校區(qū)。新址多選

5、在距市中心較遠(yuǎn)的城郊，使得周邊的“校園經(jīng)濟(jì)”被迅速帶動(dòng)起來(lái)。本文所探討的不僅有位于市中心的高校周邊環(huán)境，還包括城郊的高校周邊，因高校的興建而輻射帶來(lái)發(fā)展的地方都在本文“周邊”的范圍內(nèi)。2、住房市場(chǎng)我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從小到大的過(guò)程。在20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)一直實(shí)行福利分房制度，其核心特征是實(shí)物分配加低租金，因而住房不是一種商品，自然也就沒有住房市場(chǎng)。直到20世紀(jì)80年代實(shí)行以住房商品化、社會(huì)化為目標(biāo)的住房改革后，我國(guó)

6、城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)才逐漸形成。本文所指的住房市場(chǎng)，包括住房的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)付。他可以將積攢的全部資金（包括親友借款）投入首付，然后再向銀行申請(qǐng)貸款按揭。在買入第一套房屋后，便掛牌出租，用每月收回的租金抵付銀行月供，收支對(duì)抵，完全不必動(dòng)用薪金，也不影響家庭日常開支。房?jī)r(jià)上漲后，他每月都有不菲的租金收益。事實(shí)上，在校外做投資所用的住房，出租率比較穩(wěn)定。而且即便是現(xiàn)在很多城外新校區(qū)周圍，其出租房?jī)r(jià)也與市內(nèi)的價(jià)格區(qū)別不大，有著比較穩(wěn)定的市場(chǎng)。從目前來(lái)

7、看，校外出租房的供應(yīng)基本與人們的需求相持平。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，量變到質(zhì)變需要一個(gè)過(guò)程，未來(lái)高校周邊的住房也許會(huì)成為人們熱捧的對(duì)象。四、啟示及建議高校周邊住房市場(chǎng)雖然只是住房市場(chǎng)的一個(gè)子部分，但其突出的特點(diǎn)也正是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所共有的。這些特點(diǎn)啟示我們要對(duì)市場(chǎng)主體的行為加以合理地引導(dǎo)，否則將會(huì)產(chǎn)生一系列問(wèn)題。1、開發(fā)商定位于對(duì)中高收入群體，房?jī)r(jià)上升加劇高校周邊住房市場(chǎng)需求旺盛，必然會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。而這種旺盛的需求除了有內(nèi)因的存在，還與開發(fā)商

8、的對(duì)樓盤的“包裝”和“定位”有關(guān)。翻開琳瑯滿目的房產(chǎn)廣告，不難發(fā)現(xiàn)：大部分都提到了“區(qū)內(nèi)眾多重點(diǎn)學(xué)?！薄ⅰ胺比A與書香相融”、“XX高校環(huán)顧左右”……借用名校效應(yīng)為樓盤貼金來(lái)提高房?jī)r(jià)，是不少房產(chǎn)營(yíng)銷商選擇的策略。而與名校相伴正好符合了教師、白領(lǐng)等人群對(duì)高校周邊住房市場(chǎng)的需求。房?jī)r(jià)就在消費(fèi)者和開發(fā)商的追捧中上漲。由此看全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也存在著不顧及低收入人群利益，開發(fā)高價(jià)位住宅的現(xiàn)象。如大戶型、別墅等項(xiàng)目。目前國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)有關(guān)政策限制別墅

9、的建造，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，宏觀調(diào)控中應(yīng)該規(guī)范開發(fā)商的夸張性宣傳，并限制其開發(fā)大型高檔項(xiàng)目。開發(fā)商自身也要把目光著眼于中低收入者，開發(fā)低價(jià)位的樓盤，解決住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾。2、盲目開發(fā)使短期內(nèi)房屋空置率較高，供需不平衡加劇目前武漢市周邊地區(qū)近郊由于高校的進(jìn)入，地段漸漸升值。許多開發(fā)商在其準(zhǔn)入門檻較低時(shí)就已經(jīng)進(jìn)入其周邊住房市場(chǎng)，迅速的占領(lǐng)了“地盤”，成片的住房在高校周邊林立。短期內(nèi)有效需求不足而供給過(guò)剩，導(dǎo)致大量房屋空置。雖然高校周邊住房需求高

10、，但是相對(duì)于社會(huì)大多數(shù)人的購(gòu)買力以及消費(fèi)水平，供給依然大于需求。綜觀宏觀調(diào)控市場(chǎng)，巨大的潛在需求與不足的有效需求的并存、過(guò)剩的總量供給與不足的有效供給的并存，造成了社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)。從根本上來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控應(yīng)該進(jìn)一步改進(jìn)和完善土地出讓制度?？梢酝ㄟ^(guò)加大土地價(jià)格和轉(zhuǎn)讓的透明度，合理控制地價(jià)來(lái)達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。地價(jià)是房?jī)r(jià)最重要的組成部分之一，只有通過(guò)控制開發(fā)成本，將地價(jià)控制在合理的范圍內(nèi)，才能有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。3、投資性需求增多，無(wú)端助長(zhǎng)房

11、價(jià)，不公平消費(fèi)加劇教授的案例一方面向我們展示了投資致富的途徑，但殊不知正因?yàn)樗麄兊拇嬖冢瑹o(wú)端助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)收入比過(guò)高的矛盾。他購(gòu)入的房子既非用于自住，則必然要用來(lái)獲利，手中的房子越多，利潤(rùn)空間就越大，這種增大的利潤(rùn)空間又是由高房?jī)r(jià)支撐，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)越豐厚。結(jié)果，將是住房分配的空間被不斷壓縮，不公平消費(fèi)加劇。針對(duì)住房投資引起的住房?jī)r(jià)格上漲，可通過(guò)限制期房轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名購(gòu)房、嚴(yán)格稅收征管等措施加以遏制。同時(shí)，要盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行間住房貸款信息聯(lián)