試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃

1、試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃試論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃摘要：稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)階段都發(fā)揮著重要作用。文章通過深入剖析稅務(wù)籌劃企業(yè)籌備階段、開發(fā)階段、銷售階段、持有階段的作用，闡述了稅務(wù)籌劃在應(yīng)對各階段風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；稅務(wù)籌劃一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅務(wù)籌劃的作用（一）企業(yè)籌備階段的稅務(wù)籌劃1.幫助企業(yè)選擇合適的組織形式和結(jié)構(gòu)。依照我國稅法相關(guān)規(guī)定，自己籌辦房地產(chǎn)企業(yè)或者多人合辦房地產(chǎn)企業(yè)都不需要繳納企業(yè)所得稅，而公司制

2、的房地產(chǎn)企業(yè)不僅要上繳企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，股東還要繳納20%的股息紅利稅。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)選擇適合自己的企業(yè)組織形式，而不是一味的選擇不用交納企業(yè)所得稅的組織形式，因?yàn)槊恳环N組織形式在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理時(shí)都是各有優(yōu)劣勢的。而在選擇企業(yè)組織結(jié)構(gòu)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要根據(jù)自身運(yùn)作情況來選擇。子公司和分支機(jī)構(gòu)構(gòu)成了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。對于子公司和分支機(jī)構(gòu)來說，因?yàn)楦髯庸径加凶约旱姆ㄈ舜恚种C(jī)構(gòu)沒有，在繳納稅款時(shí)，各子公司自己

3、繳納，分支機(jī)構(gòu)由總部代替繳納，所以總部可以利用分支機(jī)構(gòu)來減輕稅務(wù)，但也要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)連帶責(zé)任。2.幫助企業(yè)選擇適合的籌資方法。房地產(chǎn)企業(yè)一直以來都面臨著因?yàn)榻?jīng)營周期長，需要很多的資金來運(yùn)轉(zhuǎn)，但又很難獲得那么多資金的問題，而融資能幫助企業(yè)有效的解決以上問題。融資方式有多種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營情況選擇適合自己的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)的融資分為資本市場、吸引外資、銀行貸款融資等，最常用的就是債務(wù)融資和權(quán)益融資。權(quán)益融資雖

4、然不用償還，但需要給投資者分股利，所以籌資成本相對較高；債務(wù)融資與權(quán)益融資相比，籌資成本較低，給投資者分的股利還可以抵扣稅款，但是這樣會使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理遇到更大的風(fēng)險(xiǎn)；而租賃融資不僅能用在租賃融資方式下購買的固定資產(chǎn)用作“雙重抵稅”，還能減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力。3.幫助企業(yè)選擇合適的建設(shè)項(xiàng)目。地址和規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設(shè)項(xiàng)目時(shí)考慮的主要因素。根據(jù)我國的土地增值稅法規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，并且其增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金

5、額20%時(shí)，不征收納稅人的土地增值稅。而這一政策作為了房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)定商品房單位面積價(jià)格的主要依據(jù)。（二）企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目時(shí)的稅務(wù)籌劃1.幫助企業(yè)選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)方式。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)方式上有很多種選擇，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇合適的建設(shè)方式和項(xiàng)目。在建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，就算投資方用不定產(chǎn)入股，他也要和合作者一同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，如果他把自己擁有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，他是不需要上繳營業(yè)稅的。如果采用代建方式，則客戶需要付給代建方一定的代建費(fèi)用

6、，但因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上沒有轉(zhuǎn)移，所以房地產(chǎn)企業(yè)不用上繳土地增值稅。2.科學(xué)扣除成本費(fèi)用和利息。根據(jù)我國稅法相關(guān)規(guī)定，利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用，而無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)在計(jì)提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)購時(shí)不需要交納契稅，這種方式可以為企業(yè)省下一大筆的稅款。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款是最主要融資方式，但隨著銀行貸款政策越來越嚴(yán)格，企業(yè)貸款的難度也越來越大。所以，非金融機(jī)構(gòu)逐漸成為了最受歡迎的融資方式，這種方式要求企業(yè)必須有合法的單據(jù)才能抵

7、扣稅款，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動并經(jīng)常和稅務(wù)管理部門進(jìn)行交流，通過嚴(yán)格執(zhí)行獨(dú)立交易原則最大限度的利用結(jié)算利息費(fèi)用，不斷減輕企業(yè)稅務(wù)壓力。（二）企業(yè)發(fā)展階段在房地產(chǎn)的開發(fā)階段，為了降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本并獲得最大的利潤，企業(yè)應(yīng)在嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)稅法規(guī)定和會計(jì)制度的基礎(chǔ)上，選擇最恰當(dāng)?shù)某杀竞怂惴绞剑沟闷髽I(yè)有足夠的周轉(zhuǎn)資金。在制定投資方案時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)深入分析企業(yè)所得稅回轉(zhuǎn)問題，如果一個(gè)項(xiàng)目承包給外部企業(yè)，為了防止因?yàn)椴僮鞑缓虾跻?guī)矩而出現(xiàn)雙方?jīng)_突

8、，所以需要在簽訂合同之前就搞清楚價(jià)格和獲得發(fā)票的方式。（三）房地產(chǎn)銷售階段在房地產(chǎn)銷售階段，為了減少增值稅額，稅務(wù)籌劃就要明確銷售收入。房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格依照國家法律法規(guī)制定合理的銷售價(jià)格，提升民眾的購買率，從而提升售出率。在整體轉(zhuǎn)讓開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要全面預(yù)測并計(jì)算該企業(yè)實(shí)施的稅務(wù)籌劃方案有沒有起到減輕稅務(wù)壓力的作用，防止出現(xiàn)其它稅種或所繳納稅款超出預(yù)計(jì)范圍等問題。（四）房地產(chǎn)持有階段在房地產(chǎn)持有階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)租

9、賃和投資聯(lián)營活動是一同開展的，需要獲得更多有用的信息，所以企業(yè)應(yīng)與稅務(wù)管理部門繼續(xù)保持交流，從而獲取最新資訊，根據(jù)市場的變動不斷調(diào)整企業(yè)房地產(chǎn)銷售價(jià)格、物業(yè)價(jià)格、租賃價(jià)格、管理費(fèi)用，使其得到稅務(wù)局和群眾的認(rèn)同。三、結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身情況選擇適合自己的企業(yè)組織形式和結(jié)構(gòu)，在每個(gè)階段利用好稅務(wù)籌劃，企業(yè)不僅要與稅務(wù)征稅部門保持緊密聯(lián)系，還要學(xué)會隨著市場的變化調(diào)整銷售價(jià)格，并利用好融資的方法，達(dá)到不斷減輕企業(yè)周轉(zhuǎn)資金的壓力的目的，最終