萬科的專業(yè)分包化精裝修管理及交樓

1、萬科的專業(yè)分包化精裝修管理及交樓,【精裝修的發(fā)包】 1. 發(fā)包原則 2. 招標(biāo)計劃 3. 材料招標(biāo)樣板 4. 精裝修招標(biāo)樣板房,精裝修發(fā)包原則,萬科的精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應(yīng)商及甲方專業(yè)分包方式招標(biāo)，分別有：,1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。,2，甲方分包材料供應(yīng)商，包括有：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。,3，甲方

2、專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。,其優(yōu)點： 專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。,,其難點： 施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現(xiàn)責(zé)任不明確的事項需導(dǎo)致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。,,【精裝修的發(fā)包】 1. 發(fā)包原則 2. 招標(biāo)計劃 3.

3、 材料招標(biāo)樣板 4. 精裝修招標(biāo)樣板房,發(fā)包原則、材料招標(biāo)樣板、精裝修招標(biāo)樣板房,招標(biāo)計劃 其精裝修在施工前至少兩個月就確定各施工單位及材料供應(yīng)商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。,材料招標(biāo)樣板 所有標(biāo)準(zhǔn)裝修材料以已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房為準(zhǔn)進行對外招標(biāo)，已在樣板房標(biāo)注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標(biāo)注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。,精裝修招標(biāo)樣板房 標(biāo)準(zhǔn)精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施

4、工，對施工的技術(shù)性要求不算高，其特點是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，讓每個投標(biāo)單位各做一套投標(biāo)樣板房，以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價。,,【土建移交精裝修】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點,精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設(shè)，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后

5、在其基礎(chǔ)上進行的二次裝修，其特別注重土建的質(zhì)量，因為其直接影響到精裝修的質(zhì)量 。,,【土建移交精裝修】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點,檢查分類,土建移交精裝修作為精裝修施工的第一部工序，需時大概兩個月，主要檢查項目大致分為三類：,1，對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標(biāo)高，建筑1米線誤差等等。,2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水

6、管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。,3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等。,,【土建移交精裝修】 1. 概述 2. 檢查分類 3. 檢查步驟及重點,檢查步驟及重點,土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其采取的步驟為：,土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個

7、月。,精裝修驗收檢查：下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責(zé)任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔(dān)，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：,監(jiān)理，客服，項目工程師檢查：主要檢查項目為第三類，關(guān)鍵任務(wù)為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土

8、建單位按時整改。,,【精裝修樣板施工】 1. 施工原則 2. 施工前準(zhǔn)備工作 3. 施工工藝細(xì)節(jié) 4. 樣板施工確認(rèn),其精裝修施工嚴(yán)格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足安排樣板房全部項目做完，時間緊張安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工。,,【精裝修樣板施工】 1. 施工原則 2. 施工前準(zhǔn)備工作 3. 施工工藝細(xì)節(jié) 4. 樣板施工確認(rèn),施工前準(zhǔn)備工作,裝修圖

9、紙會審：在精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項目部組織設(shè)計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。,材料明細(xì)表及裝修標(biāo)準(zhǔn)：在精裝修施工前準(zhǔn)備全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細(xì)表，由設(shè)計，采購，客服，項目部四個部門會簽。,,【精裝修樣板施工】 1. 施工原則 2. 施工前

10、準(zhǔn)備工作 3. 施工工藝細(xì)節(jié) 4. 樣板施工確認(rèn),施工工藝細(xì)節(jié),樣板施工注意細(xì)節(jié)，精裝修精在細(xì)節(jié)：,為提高裝修細(xì)節(jié)做法，不斷向好的樓盤學(xué)習(xí)或借鑒，附件為香港住宅裝修細(xì)節(jié)處理（部分）：,,【精裝修樣板施工】 1. 施工原則 2. 施工前準(zhǔn)備工作 3. 施工工藝細(xì)節(jié) 4. 樣板施工確認(rèn),樣板施工確認(rèn),施工樣板經(jīng)設(shè)計管理部確認(rèn)，設(shè)計變更會盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后經(jīng)設(shè)計確認(rèn)，防止在大面積施工

11、完成后再做變動造成大的損失。,,【精裝修大面積施工】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護,合理工期及關(guān)鍵節(jié)點,其精裝修大面積施工的合理工期一般為3個月。按3個月工期要求施工單位排出施工總進度計劃并對其進行審核。,其關(guān)鍵的節(jié)點在于：,1，木門公司成品門進場安裝時間,2，櫥柜公司柜身進場安裝時間,3，木門上鎖時間,4，木地板進場安裝時間,,【精裝修大面積施工】 1. 合理工期

12、及關(guān)鍵節(jié)點 2. 施工過程控制 3. 施工工藝、工序 4. 成品保護,施工過程控制,1，每天的監(jiān)理及項目工程師例行現(xiàn)場巡查。,2，在每周二由監(jiān)理主持召開精裝修周例會。,會議內(nèi)容主要包括：A\各施工單位提交周報，匯報上周的進度情況、人員安排、材料安排等及本周計劃，并提出需監(jiān)理及甲方協(xié)調(diào)的問題。B\監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場實際質(zhì)量與進度對各施工單位進行點評，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題及進度滯后現(xiàn)象進行警告，嚴(yán)重則向項目部工程師提出處罰建議。對施工單

13、位提出的需協(xié)調(diào)的問題進行針對性解決。對上周現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查的本周復(fù)查結(jié)果進行通報并對最差單位向項目部工程師提出處罰建議。C\項目工程師解決監(jiān)理未能協(xié)調(diào)或需甲方確認(rèn)的事宜，對各施工單位強調(diào)整體質(zhì)量及進度，成品保護，安全文明施工等。并針對部分分包及總包之間的配合進行協(xié)調(diào)，對出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量及進度問題的單位進行處罰。D\會議形成會議紀(jì)要。,3，每周四由監(jiān)理牽頭對現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查。,,【精裝修大面積施工】 1.

14、合理工期及關(guān)鍵節(jié)點2. 施工過程控制3. 施工工藝、工序4. 成品保護,施工過程控制,1，精裝修施工工藝制定相應(yīng)的分項施工工藝要求。,2，對精裝修施工中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及前期交樓問題點進行分析,3，施工工序,,【精裝修大面積施工】 1. 合理工期及關(guān)鍵節(jié)點2. 施工過程控制3. 施工工藝、工序4. 成品保護,成品保護,精裝修施工存在多個公司、多種項目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品、鋁合金）也是非常容易受損害并難

15、以完全修復(fù)，容易成為投訴熱點，成品保護是精裝修施工中重要的一部分。 如電梯不銹鋼門已劃傷。,成品保護要求在每項工作完成之后立刻按要求保護，原則為誰的成品誰保護 。,其成品保護會根據(jù)現(xiàn)場施工條件及合同要求盡量做到更好。,,【業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日,概述,為了加強與準(zhǔn)業(yè)主之間的溝通和感情培養(yǎng)，建立良好客戶關(guān)系，提升服務(wù)附加值和客戶滿意度。萬科由客戶關(guān)系

16、中心主導(dǎo)，項目部、設(shè)計部和物業(yè)服務(wù)中心配合，舉行名稱定為“家之初體驗--業(yè)主家園開放日”的活動?；顒臃帧谝淮巍汀诙巍畠纱箅A段。,,【業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日,第一次業(yè)主開放日,開放日時間：裝修完成30%左右（即濕作業(yè)基本完工）,這個階段很多業(yè)主都對自己的房子沒有具體的視覺感官印象，對于房子的大部分信息可能都來源于銷售承諾，對于能到自己的房子看，業(yè)主主要關(guān)

17、心的多數(shù)在于房子的位置，房子的硬件條件（面積，花園，朝向，造型等）是否符合銷售承諾。,個性化變更接受,第一次業(yè)主開放日為集中接受業(yè)主個性化變更的申請。每一期的業(yè)主所需要的個性化變更在第一次業(yè)主開放日接受申請，之前不接受個性化變更申請，其申請范圍及收費按相關(guān)規(guī)定，由客服收取統(tǒng)一交給財務(wù)，項目部負(fù)責(zé)按已簽協(xié)議發(fā)指令單給施工單位進行現(xiàn)場變更，以簽證的形式結(jié)帳。此流程的優(yōu)點在于通過項目部對變更質(zhì)量進行監(jiān)督管理，避免施工單位與小業(yè)主直接對接引起的

18、投訴隱患 。 （因該工作存在諸多的困難，現(xiàn)已較淡化處理）,,第二次業(yè)主開放日,【業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】 1. 概述 2. 第一次業(yè)主開放日 3. 第二次業(yè)主開放日,開放日時間：裝修已基本完成（木地板沒有鋪設(shè)）,這個階段的業(yè)主會著重看自己房子的裝修質(zhì)量問題，及裝修標(biāo)準(zhǔn)，還有之前所提的問題的整改情況和個性化變更的完成情況?？梢杂行б龑?dǎo)業(yè)主對房屋質(zhì)量進行驗收，提前暴露并解決問題，降低正式收樓

19、時的投訴點。,開放日問題整改跟進,對于業(yè)主在開放日提出的問題，先區(qū)分是否質(zhì)量問題，要求對質(zhì)量問題整改完成率為100%，由項目部督促施工單位完成，對非質(zhì)量問題的回復(fù)率為100%，由客服負(fù)責(zé)完成。,,【模擬驗收與整改】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項,概述,模擬驗收時間：,在精裝修大面基本完工后,其模擬驗收背景：,精裝修完工后接著是大量的收尾工作，這段時間普遍會存在施工單位不予重視，人手大量撤走等現(xiàn)象。,

20、其模擬驗收的意義：,裝修完工后存在問題的檢查發(fā)現(xiàn)是模擬驗收的關(guān)鍵，單獨依靠施工單位的自檢很難達到理想的效果，組織一對一專業(yè)的分項驗房小組，全面檢查暴露每套房間存在的各種問題，以督促各施工單位加大收尾整改的力度與深度。,,【模擬驗收與整改】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項,模擬驗收集中檢查,模擬驗收集中檢查以專業(yè)為分工依據(jù)，每人負(fù)責(zé)一個項目，其優(yōu)點在于檢查比較專業(yè)及到位，避免漏項，以下為萬科四季花城一期

21、及二期模擬驗收的具體分項及驗收標(biāo)準(zhǔn)。,對于模擬驗收人員（一般組織物業(yè)技術(shù)員）需進行現(xiàn)場培訓(xùn)，讓其對各自負(fù)責(zé)的項目的驗收標(biāo)準(zhǔn)有準(zhǔn)確的認(rèn)識，并對其余項目的驗收標(biāo)準(zhǔn)有足夠的了解。,其模擬驗收的時間標(biāo)準(zhǔn)為每人每項在每套房半小時左右。,,【模擬驗收與整改】 1. 概述 2. 模擬驗收集中檢查 3. 督促整改及銷項,督促整改及銷項,模擬驗收集中檢查在每天檢查完后其由專人及時將所檢查的問題表復(fù)印給相應(yīng)的施工單位，由施工單位安排工人整改

22、，并根據(jù)問題點的多少判斷施工單位安排整改的人手是否合理，若發(fā)現(xiàn)不夠人手則及時要求其增加人手。,模擬驗收問題（包括業(yè)主開放日問題）督促整改及消項時，技術(shù)員分工原則與集中驗收期間不同，是按棟號分工，有利于比較集中的督促施工單位整改，這樣復(fù)查及消項的效率也比較高，并對技術(shù)員的全面培養(yǎng)有利，以爭取日后集中檢查也可以每人按棟號分。,,【移交物業(yè)、開荒清潔】 1. 移交物業(yè) 2. 開荒清潔,移交物業(yè),完成模擬驗收整改后，下一部工作便

23、是移交物業(yè)公司。由物業(yè)公司安排驗收并安排全面的開荒清潔。,物業(yè)公司驗收主要在于每套房是否達到交樓標(biāo)準(zhǔn)，物品的齊全，水電等功能的驗收，分電氣，給排水，精裝修三個專業(yè)項目進行驗收移交。,,【移交物業(yè)、開荒清潔】 1. 移交物業(yè) 2. 開荒清潔,物業(yè)開荒清潔,清潔開荒是房子交給業(yè)主前的最后步驟，由物業(yè)公司請專業(yè)清潔公司完成，由于房子都是易破壞的成品，且留給開荒清潔的時間一般只有10天左右，因此對開荒清潔公司的要求很高，特別在成

24、品保護上。這時需要并特別強調(diào)物業(yè)公司對清潔公司的選定及督導(dǎo)工作務(wù)必做到位。,,【交樓前例會】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會,模擬驗收整改會,其由項目部組織的技術(shù)員，監(jiān)理及施工單位參加的交樓前模擬驗收整改會，每兩天一次。內(nèi)容為：,1，下發(fā)模擬驗收檢查的問題清單。,2，通報模擬驗收整改情況及普遍存在的問題通病。,3，以正式整改單形式下發(fā)復(fù)檢問題單并要求限時整

25、改完成，否則按規(guī)定罰款。,4，根據(jù)問題的多少與整改難度對施工單位進行施加壓力，提出人手和加班等要求。,5，施工單位答復(fù)其整改項目的完成率及之后的安排，并提交整改方案。附件為裝修公司提交的整改方案：,,【交樓前例會】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交樓工作例會 4. 返修工人動員會,交樓整改動員會,其交樓整改會由項目部組織施工單位主要負(fù)責(zé)人參加。根據(jù)現(xiàn)場整改情況不定時召開，物業(yè)也分派人員參加

26、。,,【交樓前例會】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交樓工作例會 4. 返修工人動員會,交樓工作例會,由地產(chǎn)客服牽頭組織的項目部，設(shè)計，物業(yè)參加的交樓工作例會，每周一次。先進行現(xiàn)場巡查，然后集中開會。,,【交樓前例會】 1. 模擬驗收整改會 2. 交樓整動員改會 3. 交付工作例會 4. 返修工人動員會,返修工人動員會,由地產(chǎn)返修辦組織的項目部、施工單位、物業(yè)參

27、加的返修人員安排會，交樓前兩天開。,,【集中交樓】 1. 概述 2. 集中交樓即時整改,集中交樓,萬科的集中交樓活動由地產(chǎn)客戶關(guān)系中心主導(dǎo)并具體組織實施，公司相關(guān)部門配合，包括：項目部、項目事務(wù)部、營銷組、設(shè)計部、工程部、物業(yè)公司和服務(wù)中心。以下附件某次交樓方案：,,【集中交付】 1. 概述 2. 集中交樓即時整改,集中交樓即時整改,集中交樓是精裝修質(zhì)量接受業(yè)主最正式檢驗的時候，直接影響到地產(chǎn)是否按合同要求將合格的產(chǎn)

28、品交給業(yè)主，交樓時的戶平均問題點數(shù)是精裝修質(zhì)量的最直接體現(xiàn)。為減少投訴點及減輕返修辦在業(yè)主收樓之后的返修壓力，萬科在集中交樓期間業(yè)主在交樓驗樓的同時采用了及時返修的方式，其出發(fā)點如下：,1，讓業(yè)主覺得地產(chǎn)公司對于他們房子的質(zhì)量非常重視。,2，在業(yè)主監(jiān)督下維修的，業(yè)主對返修質(zhì)量的認(rèn)同率比較高，容易滿足業(yè)主的要求。,3，施工單位的返修積極性比較高。,4，可以有效降低集中交樓時返修辦的返修壓力。,所以，在集中交樓期間他們要求施工單位準(zhǔn)備好充足

29、的人手（統(tǒng)一服裝及工牌）及材料在現(xiàn)場待命，安排一名專門的項目工程師或物業(yè)技術(shù)員進行現(xiàn)場調(diào)配，在接到陪同業(yè)主看房人員的電話（或?qū)χv機呼叫）后馬上安排相應(yīng)的工人上門維修。,,【交樓后返修】,交樓后返修,按合同日期交樓后，有國家及規(guī)范規(guī)定的保修期，以合同交付日期起算。萬科交樓后保修由客服的返修辦負(fù)責(zé)，每個施工單位需在收到通知后根據(jù)具體情況兩小時或二十四小時內(nèi)派工人到場維修，否則按違反合同處理由返修辦委托第三方維修，按發(fā)生的費用加15%管理費扣

30、除原施工單位的保修款。,為完善返修管理，增強施工單位的服務(wù)意識，提高返修效率，他們在原有與施工單位簽定的施工合同的基礎(chǔ)上，在交樓前再與施工單位簽定以下協(xié)議：,物業(yè)在前期施工、參與驗樓及整個交樓的過程中，通過全力協(xié)助地產(chǎn)的各項工作，鍛煉自己的專業(yè)隊伍，了解接管樓盤的特性，關(guān)注我們的客戶群和其需求，提前掌握并記錄相應(yīng)的重點客戶（業(yè)主），尤其關(guān)注重點投訴的客戶，有的放矢，為物業(yè)日后的管理和服務(wù)打下良好的伏筆！做地產(chǎn)和物業(yè)品牌的維護者！,謝謝！