萬(wàn)科地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展戰(zhàn)略(71)頁(yè)

1、,住宅產(chǎn)業(yè)化,,一 什么是住宅產(chǎn)業(yè)化二 推行住宅產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行三 我國(guó)建筑行業(yè)的現(xiàn)狀四 國(guó)外的住宅產(chǎn)業(yè)化五 萬(wàn)科與住宅產(chǎn)業(yè)化,一 什么是住宅產(chǎn)業(yè)化 所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，是用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來(lái)建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動(dòng)生產(chǎn)率提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗。聯(lián)合國(guó)提出“住宅產(chǎn)業(yè)化”的6條標(biāo)準(zhǔn)：生產(chǎn)的連續(xù)性，生產(chǎn)物的標(biāo)準(zhǔn)化，生產(chǎn)過(guò)程的集成化，工程建設(shè)管理的規(guī)范化，生產(chǎn)的機(jī)械化，技術(shù)生產(chǎn)科

2、研的一體化。 住宅產(chǎn)業(yè)化是一種住宅建造方式的變革，就是由現(xiàn)在半手工半機(jī)械比較落后的建造方式，轉(zhuǎn)變成一種工業(yè)化生產(chǎn)方式。,二 推行住宅產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行,1 .推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化 避免能源浪費(fèi) 2 .只有走住宅產(chǎn)業(yè)化路才能全面提升住宅品質(zhì) 3 .推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 4 .住宅產(chǎn)業(yè)化是可持續(xù)發(fā)展的需要,1 .推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化 避免能源浪費(fèi),今天住宅建設(shè)中，每平方米住宅可能帶來(lái)20公頃標(biāo)準(zhǔn)煤的消耗，0.05立方米水的消耗

3、，3%混凝土的損耗和3%鋼材的損耗。0.05立方米木材的消耗。另外，由于毛坯房提供模式，客戶在裝修過(guò)程中，每戶還會(huì)帶來(lái)2噸裝修垃圾的消耗。通過(guò)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的推進(jìn)，通過(guò)分離式的建筑，改變混凝土澆筑的方式，在建筑垃圾，水資源，木材、鋼材上都會(huì)帶來(lái)大幅度的改變。假設(shè)2012年，中國(guó)住宅城市化進(jìn)程依保持今天這個(gè)速度，達(dá)到10億平方米住宅建設(shè)量的時(shí)候，如果說(shuō)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化率達(dá)到20%，在那個(gè)時(shí)候，電的消耗可以節(jié)約2個(gè)月的消耗量，可以節(jié)約1.

4、2公頃的森林，在水的消耗量可以節(jié)約出19個(gè)西湖，鋼材消耗量又能節(jié)約出一個(gè)“鳥(niǎo)巢” 。,2 . 住宅產(chǎn)業(yè)化能全面提升住宅品質(zhì),住宅產(chǎn)業(yè)化程度的提高，將極大促進(jìn)產(chǎn)品品質(zhì)的提升。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)化水平的提高，意味著各種房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量性能的提高，意味著節(jié)約資源與能源水平的提高，及污染和排放的減少，更重要的是意味著消費(fèi)者滿意度的提高及客戶價(jià)值的更大的體現(xiàn)。只有實(shí)現(xiàn)了住宅的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化才能更好地促進(jìn)減少建筑的生產(chǎn)建造能耗，才能將復(fù)雜的技術(shù)體系集成起來(lái)去實(shí)

5、現(xiàn)使用過(guò)程的節(jié)能與減少排放。另外，通過(guò)工廠化生產(chǎn)和現(xiàn)場(chǎng)裝配式施工，可大幅減少建筑垃圾，降低施工噪音的擾民，降低有害氣體及粉塵的排放。,3 .推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,我國(guó)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化應(yīng)圍繞建立和完善住宅技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和住宅性能認(rèn)定體系，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)技術(shù)和關(guān)鍵技術(shù)的研究，大力推廣和應(yīng)用新材料、新技術(shù)，依靠技術(shù)進(jìn)步提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，推動(dòng)住宅建設(shè)整體水平提高。,4 .住宅產(chǎn)業(yè)化是可持續(xù)發(fā)展的需要,首先，住宅

6、產(chǎn)業(yè)化是提高住宅綜合性能的重要舉措其次，住宅產(chǎn)業(yè)化是推進(jìn)節(jié)能降耗的重要手段 根據(jù)萬(wàn)科新里程試點(diǎn)項(xiàng)目的相關(guān)資料，住宅的預(yù)置率達(dá)到37%就可以節(jié)約用水36%，節(jié)約用電31%.最后，住宅產(chǎn)業(yè)化將提高效率降低勞動(dòng)力成本 根據(jù)日本等國(guó)的數(shù)據(jù)，實(shí)施工業(yè)化以后，將可以提高工作效率3到4倍。隨著我國(guó)勞動(dòng)力成本的逐步提高，住宅工業(yè)化的經(jīng)濟(jì)性將進(jìn)一步顯現(xiàn)。,三 建筑行業(yè)的現(xiàn)狀,住宅產(chǎn)業(yè)化從1996年開(kāi)始正式在全國(guó)試點(diǎn)，至今已經(jīng)過(guò)去

7、了11個(gè)年頭。業(yè)內(nèi)專家表示，住宅產(chǎn)業(yè)化距原來(lái)預(yù)定的目標(biāo)相差比較遠(yuǎn)。,,（一）我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)與先進(jìn)國(guó)家的差距,1、住宅建設(shè)基本上仍是粗放型，科技貢獻(xiàn)率低。2、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化工作滯后。3、住宅部件標(biāo)準(zhǔn)化和通用化程度低。4、住宅科技含量偏低。,1、住宅建設(shè)基本上仍是粗放型,科技貢獻(xiàn)率低,傳統(tǒng)陳舊的技術(shù)仍在被大量的采用，先進(jìn)的技術(shù)及技術(shù)革新往往被建設(shè)中的短期行為而排除在外。目前我國(guó)科技進(jìn)步對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率不到30％。按照國(guó)際通行

8、說(shuō)法，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率超過(guò)50％才能算是集約內(nèi)涵型發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。,2、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化工作滯后,住宅建筑體系大多數(shù)局限于結(jié)構(gòu)形式或施工技術(shù)，沒(méi)有從建筑整體出發(fā)，進(jìn)行成套技術(shù)開(kāi)發(fā)。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)文件、建筑的模數(shù)標(biāo)準(zhǔn)、住宅部件產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)還很不規(guī)范和健全。,3、住宅部件標(biāo)準(zhǔn)化和通用化程度低,部件的配套性、通用性差，生產(chǎn)規(guī)模小，住宅與住宅部品的模數(shù)難以協(xié)調(diào)：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套產(chǎn)品品種少，日本有10000多，中國(guó)不足2000種

9、。,4、住宅科技含量偏低,節(jié)電、節(jié)能、節(jié)水等的先進(jìn)環(huán)保技術(shù)尚不能有效地得以推廣，新材料、新部品的優(yōu)越性未充分發(fā)揮，一定程度上也影響智能化住宅的發(fā)展。日本新型建筑材料的應(yīng)用在墻體材料中的比重占80％左右，但我國(guó)還不到20％。,（二）政府相關(guān)的實(shí)施措施,1999年，國(guó)務(wù)院辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》。 1999年4月29日，建設(shè)部頒發(fā)了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，于7月1日實(shí)施。 2005年11月30日

10、，《住宅性能評(píng)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》由建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督總局發(fā)布，2006年3月1日開(kāi)始施行。 2006年6月21日，建設(shè)部頒布《國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施大綱》。,四 萬(wàn)科在住宅產(chǎn)業(yè)化過(guò)程中所起得作用,萬(wàn)科與住宅產(chǎn)業(yè)化萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的具體計(jì)劃如何？ 萬(wàn)科為什么要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化？ 對(duì)建筑行業(yè)會(huì)產(chǎn)生何種影響？與住宅產(chǎn)業(yè)化有關(guān)的疑問(wèn).,萬(wàn)科與住宅產(chǎn)業(yè)化,99年政府建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化, 王石是第一個(gè)也是唯一一個(gè)響應(yīng)者.2

11、005年10月，萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)1號(hào)樓破土動(dòng)工.2007年11月，集合萬(wàn)科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目“上海新里程” 進(jìn)入市場(chǎng)。,萬(wàn)科獲授“國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”,,萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化體驗(yàn)館,,萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的具體計(jì)劃如何？,王石：今天這兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目樓面面積只有6000多平方米，預(yù)計(jì)2007年我們會(huì)繼續(xù)在上海建設(shè)5萬(wàn)平方米，2008年在上海會(huì)達(dá)到20萬(wàn)平方米，全國(guó)則會(huì)達(dá)到50萬(wàn)平方米。住宅產(chǎn)業(yè)化可以提高我們的資金利用率，將來(lái)項(xiàng)目交付面積

12、與開(kāi)工建設(shè)面積的比例會(huì)由1∶5提升到1∶3，甚至1∶2。,《2008房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載！！QQ：69031789,萬(wàn)科為什么要推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化？,萬(wàn)科正在發(fā)生兩點(diǎn)變化，一是產(chǎn)品線的延伸，就是為各個(gè)消費(fèi)階層、各個(gè)年齡段的消費(fèi)者提供住宅產(chǎn)品；一是住宅產(chǎn)業(yè)化，萬(wàn)科每年將建造2000萬(wàn)平方米住宅，要持續(xù)領(lǐng)跑就必須要有質(zhì)量的增長(zhǎng)，

13、必須要進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化。萬(wàn)科聚焦三大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的戰(zhàn)略，也需要住宅產(chǎn)業(yè)化的高效率支持。,對(duì)建筑行業(yè)會(huì)產(chǎn)生何種影響？,對(duì)建筑施工企業(yè)要求自然更高了。萬(wàn)科在上海和全國(guó)各地將陸續(xù)跟有實(shí)力的承建商結(jié)成合作伙伴，共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，萬(wàn)科今后也將尋求與更多國(guó)有背景的大建筑公司合作。而住宅普遍實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化后，小建筑隊(duì)將逐漸失去生存機(jī)會(huì)。建筑民工將轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)工人,經(jīng)過(guò)再教育,收入將翻倍.同時(shí)因?yàn)榇嬖谶\(yùn)輸建材的關(guān)系,將加大物流業(yè)與保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展.增加就業(yè)機(jī)

14、會(huì).,與住宅產(chǎn)業(yè)化有關(guān)的疑問(wèn).,住宅產(chǎn)業(yè)化的成本如何，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)可嗎？原來(lái)一層樓需要一周時(shí)間才能建好，現(xiàn)在只需要一天了，至于試點(diǎn)項(xiàng)目的建安成本比以前增加了40%，但當(dāng)建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，成本只會(huì)增加25%，并基本固定下來(lái)。成本增加了，但建筑質(zhì)量也提高了一倍。這樣的建筑幾年之內(nèi)可能看不出特別優(yōu)點(diǎn)，但三五年或更長(zhǎng)時(shí)間后，跟其他房子相比就很不一樣了。這個(gè)相信會(huì)得到消費(fèi)者的認(rèn)可，戶型也不是大問(wèn)題，在發(fā)達(dá)國(guó)家這早就解決了。,《2008

15、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！全國(guó)送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國(guó)房策網(wǎng) www.fangce.net 海量房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料下載?。Q：69031789,,住宅產(chǎn)業(yè)化怎么確定標(biāo)準(zhǔn)?標(biāo)準(zhǔn)化是否意味著產(chǎn)品的單一?產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)可以由國(guó)家制定.萬(wàn)科也可以制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn).標(biāo)準(zhǔn)化是一種模式,正如汽車和電腦,模式是多樣化的,可以將多樣化的模式再組合.絕對(duì)的定制將是極個(gè)別豪宅的專利,正如汽車中的勞斯萊斯.將客戶分類,根據(jù)客戶類型建造產(chǎn)品

16、.同樣能達(dá)到量身定做的效果.,,成本高是否意味著房?jī)r(jià)將繼續(xù)增加?買東西不是單看價(jià)格，從來(lái)都是看性價(jià)比，如果增加10元成本，給客戶帶來(lái)11元的價(jià)值，性價(jià)比反而高了。傳統(tǒng)建造，設(shè)備與結(jié)構(gòu)不分離，比如管線埋在混凝土里，混凝土壽命長(zhǎng)，但管線壽命相對(duì)短，壞了怎么維修？你不可能把混凝土砸了維修里面的管道。所以你會(huì)看到很多老房子維修后，外墻裸露一排排管線，以致房子非常丑陋。產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，外墻是在廠房用混凝土生產(chǎn)，傳統(tǒng)外墻可以用30年，產(chǎn)業(yè)化的壽命7

17、0年。同時(shí)，因?yàn)樵O(shè)備與結(jié)構(gòu)是分離的，便于維修、升級(jí)。站在長(zhǎng)久的角度就能看出區(qū)別，初期多投入一點(diǎn)，將會(huì)給客戶帶來(lái)更長(zhǎng)久的價(jià)值.,住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的趨勢(shì),今后的住宅將向著節(jié)能指標(biāo)達(dá)到70%,零能耗住宅(不消耗不可再生資源，沒(méi)有采暖設(shè)施的住宅)的方向發(fā)展.今后將是PC(Precast Concrete即預(yù)制混凝土)大行其道的時(shí)代.住宅產(chǎn)業(yè)化將在今后五年到十年內(nèi)實(shí)現(xiàn).,萬(wàn)科部分產(chǎn)業(yè)化樓盤,,大有恬園——節(jié)能型住宅典范,,星河·丹

18、堤——中水回用的典范,,星河·丹堤,,新里程——“搭積木時(shí)代”的到來(lái),,新里程萬(wàn)科工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目，是中國(guó)真正意義上的第一套工業(yè)化住宅,,五 住宅產(chǎn)業(yè)化在國(guó)外,（一） 瑞典的住宅產(chǎn)業(yè)化（二） 日本的住宅產(chǎn)業(yè)化（三） 澳大利亞的住宅產(chǎn)業(yè)化,（一） 瑞典的住宅產(chǎn)業(yè)化,瑞典從50年代開(kāi)始在法國(guó)的影響下推進(jìn)建筑工業(yè)化政策，并由民間企業(yè)開(kāi)發(fā)了大型混凝土預(yù)制板的工業(yè)化體系。目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住

19、宅占80％以上。有人說(shuō)：“瑞典也許是工業(yè)化住宅最發(fā)達(dá)的國(guó)家”。,1、較完善的標(biāo)準(zhǔn)體系基礎(chǔ)上發(fā)展通用部件,瑞典早在40年代就著手建筑模數(shù)協(xié)調(diào)的研究，建筑部件的規(guī)格化在60年代大規(guī)模住宅建設(shè)時(shí)期，逐步納入瑞典工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)（SIS）。頒布了“浴室設(shè)備配管”標(biāo)準(zhǔn)、“門扇框”標(biāo)準(zhǔn)、“主體結(jié)構(gòu)平面尺寸”和“樓梯”標(biāo)準(zhǔn)、“公寓式住宅堅(jiān)向尺寸”及“樓梯”標(biāo)準(zhǔn)、“公寓式住宅堅(jiān)向尺寸”及“隔斷墻”標(biāo)準(zhǔn)、“窗扇、窗框”標(biāo)準(zhǔn)、“模數(shù)協(xié)調(diào)基本原則”、“廚房水槽”標(biāo)準(zhǔn)

20、等等，襄括了公寓式住宅的模數(shù)協(xié)調(diào)，各部件的規(guī)模、尺寸。七十年代，日本專家對(duì)瑞典和世界主要經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)行考察后說(shuō)：“SIS作為全國(guó)統(tǒng)一規(guī)則通用體系，是世界上最完美的”。,2、獨(dú)戶住宅建造工業(yè)十分發(fā)達(dá),20年代瑞典新建公寓式住宅所占比例較大，以后獨(dú)立式住宅超過(guò)公寓式住宅，目前獨(dú)立式住宅大約占80％左右，而這些獨(dú)立式住宅90％以上是工業(yè)化方法建造的。在50幾個(gè)工業(yè)化住宅公司中，有12家大型住宅公司。建筑體系有小型和大型大框架包括高效保溫板材

21、體系。工廠的生產(chǎn)技術(shù)較先進(jìn)，同時(shí)考慮住宅套型的靈活性。瑞典的住宅生產(chǎn)商向西德、奧地利、瑞士、荷蘭、以及中東、北非出口住宅，同時(shí)還打入了美國(guó)市場(chǎng)。,3、政府重視標(biāo)準(zhǔn)化和貸款制度推動(dòng)住宅工業(yè)化,政府一直重視標(biāo)準(zhǔn)化工作，早在40年代就委托建筑標(biāo)準(zhǔn)研究所（Byggstandis--eringen）研究模數(shù)協(xié)調(diào)，以后又由建筑標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)（BSI）開(kāi)展建筑化標(biāo)準(zhǔn)方面的工作。為了推動(dòng)住宅建設(shè)工業(yè)化和通用體系的發(fā)展，瑞典1967年制定的《住宅標(biāo)準(zhǔn)法》規(guī)定

22、，只要使用按照瑞典國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)的建筑標(biāo)準(zhǔn)制造的建筑材料和部件來(lái)建造住宅，該住宅的建造就能獲得政府的貸款。,(二) 日本的住宅產(chǎn)業(yè)化,（1）產(chǎn)生背景和發(fā)展?fàn)顩r （2）住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化 （3）住宅部件化 （4）鋼結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)的住宅建筑體系,（1）產(chǎn)生背景和發(fā)展?fàn)顩r,日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家，早在1968年“住宅產(chǎn)業(yè)”一詞就在日本出現(xiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)是隨著住宅生產(chǎn)工業(yè)化的發(fā)展而出現(xiàn)的. 基礎(chǔ)――住宅建筑體系和住宅部品體系成

23、套化、通用化和標(biāo)準(zhǔn)化.特征――資金和技術(shù)集中、工業(yè)化規(guī)模生產(chǎn)、社會(huì)化市場(chǎng)供應(yīng).,（2）住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化,標(biāo)準(zhǔn)化是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)。1969年，日本制訂了《推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計(jì)劃》，開(kāi)展材料、設(shè)備、制品標(biāo)準(zhǔn)、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)材料安全標(biāo)準(zhǔn)等方面的調(diào)查研究工作。而后分別制訂了“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”、“住宅性能測(cè)定方法和住宅性能等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機(jī)具標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)計(jì)方法標(biāo)準(zhǔn)”等。目前日本各類住宅部件（構(gòu)配件、制品設(shè)備）工業(yè)化、社會(huì)化生產(chǎn)的

24、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分齊全，占標(biāo)準(zhǔn)總數(shù)的80％以上，部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都已成體系。只要廠家是按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)出來(lái)的構(gòu)配件，在裝配建筑物時(shí)都是通用的。所以，生產(chǎn)廠家不需要面對(duì)施工企業(yè)，只需將產(chǎn)品提供給銷售商即可。,（3）住宅部件化,日本住宅部件化程度很高。由于有齊全、規(guī)范的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)，建房時(shí)從設(shè)計(jì)開(kāi)始，就采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)也使用統(tǒng)一的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。因此，建房使用部件組裝應(yīng)用十分普及。在東京的東急酒店（TOKUYO INN）是日本國(guó)內(nèi)一家較大的酒店

25、連鎖集團(tuán)，酒店給人印象最深的是客房衛(wèi)生間。全套的衛(wèi)生潔具――浴缸、坐廁、洗臉盆，包括地板、墻面，是由一個(gè)整體部件安裝而成，沒(méi)有混凝土和瓷磚，所用材料都是復(fù)合塑料材料，全部在工廠生產(chǎn)。它達(dá)到了經(jīng)濟(jì)而不失舒適，節(jié)簡(jiǎn)又具現(xiàn)代化的效果。,（4）鋼結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)的住宅建筑體系,日本各種建筑結(jié)構(gòu)中，鋼結(jié)構(gòu)的建筑數(shù)量最多，占住宅建筑總面積的20％左右，多數(shù)為低層獨(dú)立住宅。鋼結(jié)構(gòu)住宅的主要特點(diǎn)是：（1）有著更好的抗震、防腐、耐久、環(huán)保和節(jié)能效果，并能將使用

26、面積增加5－8％，并得到較高的層高空間；（2）可實(shí)現(xiàn)構(gòu)架的輕量化和構(gòu)件大型化，運(yùn)送簡(jiǎn)便，加工性能優(yōu)異，質(zhì)量穩(wěn)定；（3）吊裝施工較為簡(jiǎn)便，比混凝土施工所需的現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)量小，不需要鋼混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)期，提高施工效率。一般房屋的龍骨現(xiàn)場(chǎng)裝配包括所有的精裝修和設(shè)備安裝，整個(gè)建造過(guò)程大約只需要3個(gè)月時(shí)間。如果工廠預(yù)制就只需1個(gè)半月左右的時(shí)間。但鋼結(jié)構(gòu)住宅存有成本較高、墻體隔音性能差、防火處理復(fù)雜的缺點(diǎn)。,（三） 澳洲住宅產(chǎn)業(yè)化,在澳大利亞,幾乎所有

27、的建筑材料都是工廠按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)的半成品或成品，建筑商只是買來(lái)這些住宅構(gòu)件和部品，按照設(shè)計(jì)圖紙組裝。1990年代以來(lái)，政府修改了住宅墻體標(biāo)準(zhǔn),從新頒布了《建筑法》，在立法上為住宅產(chǎn)業(yè)化鋪路.短短的十幾年, 澳洲的住宅產(chǎn)業(yè)化已經(jīng)完全成熟,住宅工藝和品質(zhì)均得到大幅度提高.,,以一套住宅工業(yè)化成熟后的2006年的住宅為例. 建筑商提交給稅務(wù)局有關(guān)這所住宅的折舊計(jì)劃中,整個(gè)住宅價(jià)格的61.73%可以進(jìn)入折舊，而38.27%屬于勞務(wù)和土地價(jià)

28、值，不能進(jìn)入折舊.也就是說(shuō)，建筑商用于購(gòu)置住宅部品的花銷占售價(jià)的60%以上，而在1930年代，建筑商用于購(gòu)置建筑材料的花銷只占售價(jià)的30%左右.,我們值得借鑒之處:,先造制度后造房:澳大利亞為實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能，政府修改了住宅墻體標(biāo)準(zhǔn)，如要求和允許使用特殊化纖板和隔熱填充材料。標(biāo)準(zhǔn)一改，建筑師就必須修改設(shè)計(jì)，保險(xiǎn)公司也來(lái)了，不按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建房，則增加保險(xiǎn)費(fèi)或不予保險(xiǎn)；沒(méi)有質(zhì)量保險(xiǎn)的房子誰(shuí)敢買？于是，建筑商就得到市場(chǎng)上去買這些建筑部品；有了需求，

29、自然有人投資建廠。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，住宅工業(yè)化就是在這樣的制度機(jī)制下實(shí)現(xiàn)的。,政府干預(yù)所起的作用:,還是以澳洲為例,不管建筑商愿意不愿意，他們都必須到市場(chǎng)上去買幾乎所有的住宅構(gòu)件和部品，這樣做的原因有三，一是可以降低造價(jià)，二是可以借到款和獲得建筑保險(xiǎn)，三是政府規(guī)范要求他們必須如此，否則連建筑執(zhí)照也會(huì)被吊銷。所以說(shuō)，住宅部品的市場(chǎng)化是在政府和私人機(jī)構(gòu)的雙重干預(yù)下建立和運(yùn)行起來(lái)的.,國(guó)外的工業(yè)住宅圖組,,,,,,,,布魯塞爾海德堡庫(kù)盆海姆節(jié)能

30、住宅社區(qū),,比利時(shí)在建筑節(jié)能方面位居世界前列。本社區(qū)除使用加厚外墻保溫層、利用“斷橋”式窗框、使用中間充惰性氣體的中空玻璃等歐洲比較普及的技術(shù)外，在利用太陽(yáng)能、采集雨水、中水（淋浴等生活用水的二次利用）循環(huán)、冷熱空氣交換等方面也頗具匠心。由此，降低了50％的能耗。,世界著名的節(jié)能住宅項(xiàng)目——“三升房”（THE 3-LITER-HOUSE）,,本項(xiàng)目是世界最大的化學(xué)公司——巴斯夫在一幢已有70年歷史的老建筑基礎(chǔ)上改造而成，因其每年每平米（

31、使用面積）消耗的采暖耗油量不超出3升（相當(dāng)于當(dāng)量煤約4.5千克）而被稱為“三升房”。,埃森RWE辦公樓,,本樓高達(dá)30層，由透明玻璃環(huán)抱，外形呈圓柱狀，這種設(shè)計(jì)既能降低風(fēng)壓，減少熱能流失和結(jié)構(gòu)損耗，又能優(yōu)化自然光照的射入；固定外層玻璃幕墻的鋁合金構(gòu)件呈三角形連接，使日光的射入達(dá)到最佳狀況；內(nèi)走廊的墻面與頂部采用玻璃，折射辦公室內(nèi)的陽(yáng)光以作照明；外墻由雙層玻璃幕墻構(gòu)成，用于有效的太陽(yáng)熱能儲(chǔ)備；內(nèi)層可開(kāi)啟的無(wú)框玻璃窗，可使辦公室空氣自然流通

32、。整個(gè)大樓70％通過(guò)自然的方式進(jìn)行通風(fēng)，熱能節(jié)約在30％以上。玻璃幕墻的反射系數(shù)為0。,世界最大的太陽(yáng)能居住型社區(qū)——阿姆斯福特市“太陽(yáng)能村”社區(qū),,“太陽(yáng)能村”是以建筑節(jié)能為中心的、裝機(jī)容量名列世界前茅的太陽(yáng)能發(fā)電居住區(qū)，也是當(dāng)今荷蘭住宅建設(shè)的示范項(xiàng)目。太陽(yáng)能村共有6000幢住宅，10余萬(wàn)人，太陽(yáng)能光伏發(fā)電能力達(dá)1.3兆瓦（MW）。,附錄 ：萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)1號(hào),萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)1號(hào)是萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的第一個(gè)實(shí)驗(yàn)項(xiàng)目，是與香港虎地住宅發(fā)展項(xiàng)

33、目協(xié)作，引進(jìn)奧雅納工程顧問(wèn)有限公司（先后作品有德方斯、悉尼歌劇院、巴黎蓬皮杜藝術(shù)文化中心、匯豐銀行大廈）技術(shù)，采用全預(yù)制方式的一套工業(yè)化住宅。2005年10月破土動(dòng)工，2006年10月份被拆除。是國(guó)內(nèi)第一個(gè)采用裝配整體式方式建造的預(yù)制混凝土的住宅實(shí)體,萬(wàn)科房地產(chǎn)公司為進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化探索所做的試驗(yàn)項(xiàng)目,,結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu),,建材堆放也實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程,,現(xiàn)場(chǎng)工地整潔干凈,,主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件均采用工廠預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)組裝,,將梁柱構(gòu)件運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，