中國房地產(chǎn)價格影響因素的實證研究.pdf

1、近年來，我國商品房價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現(xiàn)“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產(chǎn)是否已出現(xiàn)泡沫展開討論，并對目前房地產(chǎn)過熱提出各種質(zhì)疑，這些均已引起中央的高度重視。國務院已出臺多項措施來抑制房地產(chǎn)價格飛漲，甚至作為政治任務下達給地方政府。但即便如此，調(diào)控的效果仍不顯著，有些城市的房價不跌反而漲得更快。這說明影響房地產(chǎn)定價的因素是多方面的。本文從討論房地產(chǎn)的性質(zhì)出發(fā)，闡述了國家調(diào)控房地產(chǎn)的必要性，著重介紹了房地產(chǎn)的定價理論，通

2、過對影響房地產(chǎn)定價的內(nèi)外因進行實證研究，進一步確定影響我國房地產(chǎn)定價的因素，從而為我國以后的房地產(chǎn)調(diào)控提出了參考意見。文章分為四個部分： 第一章緒論部分簡單的闡述了一下選題的背景、研究意義和寫作的基本框架，以及本文在寫作過程中的創(chuàng)新之處等。 第二章概括的說包括兩個部分，即房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)和國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的必要性及措施建議。本章首先討論了房地產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，指出房地產(chǎn)業(yè)的虛擬資產(chǎn)特性；接著從金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的緊密相關性討論了國

3、家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的必要性，并借鑒國外發(fā)達國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的特點，對我國的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控提出意見。 第三章從四個角度詳細闡述了房地產(chǎn)的定價理論，分別從四個方面介紹了房地產(chǎn)定價過程中的影響因素。其中，基于實物期權理論的房地產(chǎn)定價法提醒我們在為房地產(chǎn)定價時要注意房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中存在的潛在選擇權，這些選擇權無疑會影響房地產(chǎn)的定價；基于區(qū)域壟斷市場的房地產(chǎn)定價理論又利用寡頭壟斷市場的相關理論介紹了當房地產(chǎn)市場存在寡頭壟斷情況時房地產(chǎn)的定價

4、過程；而基于不完全信息動態(tài)博弈的房地產(chǎn)定價理論又從博弈的角度分析了房地產(chǎn)供求雙方的在房地產(chǎn)定價中的均衡；另外本文還簡單的介紹了另外兩種房地產(chǎn)定價方法——市場定價發(fā)和特征定價法，市場定價法從房地產(chǎn)供應商的成本出發(fā)，加上利潤，即為房地產(chǎn)的出售價格；與此相對，特征定價法則可以說是從需求的角度說明了購房者購買的不單單是房子本身，因此給房地產(chǎn)定價時不僅僅只考慮房子本身的情況，還要考慮房屋周圍的環(huán)境因素等。通過對理論的綜合論述，在本章的后半部分，本

5、文從房地產(chǎn)“雙性”(即一般耐用消費品和虛擬資產(chǎn))兩個角度綜合論述了影響房地產(chǎn)定價的各個因素，并為下章的實證分析選定了自變量，打下了基礎。 第四章在第三章的基礎上，確定樣本數(shù)據(jù)，進而通過統(tǒng)計軟件Eviews進行實證計量檢驗，并對計量結果進行分析，闡述各變量所代表的意義。最后在實證分析的基礎上本文得出如下結論：本輪房地產(chǎn)熱的價格驅(qū)動因素有國家外匯儲備、上證綜指、貸款利率、儲蓄存款和城鎮(zhèn)化率。其中影響最大的是城鎮(zhèn)化率，接著分別是貸款利