設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

1、第十一章設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)設(shè)施設(shè)備維護(hù)總則設(shè)施設(shè)備管理是物業(yè)管理的根本，是開展一切服務(wù)的后勤保障。設(shè)施設(shè)備管理是一道看不見的風(fēng)景，但使用者無時(shí)無刻都在感受它的存在。有了設(shè)施設(shè)備的保障，使用者們才能生活、工作在舒適、清雅、安全的環(huán)境中。我司一貫重視項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施管理，認(rèn)為建筑設(shè)備設(shè)施是提供客戶生產(chǎn)生活的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是業(yè)主資產(chǎn)維護(hù)的重要部分。設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量的高低，直接影響客戶服務(wù)水平，也影響整個(gè)物業(yè)的持續(xù)發(fā)展和保值增值。我司擅長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的預(yù)防

2、性保養(yǎng)，并具備完整可靠的工程管理體系。我們將在本項(xiàng)目落實(shí)日式設(shè)施管理的方法，提供客戶和業(yè)主安心可靠的管理實(shí)踐。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理重點(diǎn)工程部將對(duì)在管的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分析，確定重點(diǎn)控制管理部位，制定有針對(duì)性的設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理方案，對(duì)設(shè)施設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一的工程設(shè)備管理，這是工程設(shè)備管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理包括定期檢查、日常保養(yǎng)、制定完善統(tǒng)一的維修制度、維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，工作重點(diǎn)如下：1.預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與按計(jì)劃維修并重，使設(shè)備

3、設(shè)施處于良好狀態(tài)。2.設(shè)備設(shè)施定期檢查、巡視形成制度，對(duì)不同設(shè)備根據(jù)實(shí)際使用情況做到定人、定時(shí)、定期、定質(zhì)的檢查與養(yǎng)護(hù)，包括更換易損零件，添加潤(rùn)滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補(bǔ)漆翻新保養(yǎng)等。3.根據(jù)管理中心維修人員的實(shí)際情況，實(shí)行專業(yè)人員維修與操作人員維修相結(jié)合。4.常年使用運(yùn)行與季節(jié)性使用的設(shè)備，合理制定安排維修保養(yǎng)期限和計(jì)劃，完善設(shè)備管理維修保養(yǎng)規(guī)程并予實(shí)施、執(zhí)行。5.不經(jīng)常使用、運(yùn)行或非正常情況下使用的設(shè)施設(shè)備，不能忽略對(duì)其保養(yǎng)

4、和檢查。如發(fā)電機(jī)、消防泵、噴淋泵、消防排煙風(fēng)機(jī)等。6.對(duì)設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行技術(shù)分析，結(jié)合各設(shè)備的技術(shù)特點(diǎn)，提出工程設(shè)備維護(hù)管理方案和各設(shè)備的維修保養(yǎng)內(nèi)容和計(jì)劃。設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn)我司具備完善的設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，并且該標(biāo)準(zhǔn)按照所承接的不同管理項(xiàng)目，在實(shí)施管理階段再次進(jìn)行優(yōu)化，成為現(xiàn)實(shí)可操作的管理依據(jù)。項(xiàng)目設(shè)備間和設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)將法律法規(guī)的基本要求框架下，在項(xiàng)目接管前與甲方討論溝通確認(rèn)。系列管理制度，對(duì)工程人員和工程設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一的

5、監(jiān)管，這是設(shè)備規(guī)范化管理中最重要的手段之一。4.檢查考核管理檢查管理就是制定一系列的管理考核制度，通過不停的檢查和考核，去發(fā)現(xiàn)問題，并針對(duì)問題去解決，從而使設(shè)備設(shè)施管理達(dá)到更高的一個(gè)層次。設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行實(shí)行重點(diǎn)設(shè)備值班的24小時(shí)監(jiān)護(hù)運(yùn)行管理。要保證設(shè)備的正確運(yùn)行，首先需熟悉各種設(shè)備的技術(shù)資料，包括使用說明書、工作性能、適應(yīng)范圍、運(yùn)行方式、連續(xù)運(yùn)行時(shí)間、注意事項(xiàng)等等。對(duì)一些較為大型、復(fù)雜、技術(shù)要求較高的設(shè)備必須對(duì)操作使用人

6、員先進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨(dú)立操作。對(duì)一些特殊崗位（如配電、電梯、消防）等，要求操作人員必須取得相應(yīng)的操作證后方可進(jìn)行設(shè)備操作。工程設(shè)備的運(yùn)行管理重點(diǎn)是平時(shí)做好日常的操作、記錄以及現(xiàn)場(chǎng)的聯(lián)絡(luò)匯報(bào)工作。對(duì)運(yùn)行中的設(shè)備需用一看、二聽、三摸、四聞、五分析、六動(dòng)手、七匯報(bào)、八備案的原則來判斷處理設(shè)備的運(yùn)行情況，從而對(duì)設(shè)備采取有針對(duì)性的措施。一看看運(yùn)行設(shè)備的外表，各種開關(guān)、操作機(jī)構(gòu)的位置，故障顯示指示，油位、水位、

7、溫度、顏色等直觀細(xì)微情況變化，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行故障的征兆。二聽對(duì)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備或給排水系統(tǒng)，設(shè)備正常情況下的聲音和異常運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)有不同、給排水系統(tǒng)流水聲音也會(huì)幫助判斷設(shè)備或系統(tǒng)的問題。日常巡檢過程中注意體會(huì)了解，就能夠在異常時(shí)候即使做出判斷發(fā)現(xiàn)。三摸即用手或傳感器的感覺來判斷設(shè)備是否運(yùn)行正常，其中包括電機(jī)的軸承溫度，開關(guān)外殼絕緣導(dǎo)線運(yùn)行溫度及設(shè)備振動(dòng)等。四聞對(duì)嗅覺范圍內(nèi)的運(yùn)行設(shè)備進(jìn)行鑒別，通過聞，能確定如電容器、開關(guān)、線路是否有問題（焦糊味），能