[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)防范

1、Mobile Research Activites of ETRI,,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)防范,,,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范實(shí)戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之,投資決策不可忽視的九大風(fēng)險(xiǎn)因素解讀及案例分析,科學(xué)決策的八大策略,一,二,目 錄,房地產(chǎn)投資九大風(fēng)險(xiǎn)因素,,,,,,,,,,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),,,購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn),,,變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),,,利率風(fēng)險(xiǎn),,,,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),,,政策法律風(fēng)險(xiǎn),,,開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn),,,開(kāi)發(fā)位置風(fēng)險(xiǎn),,,,物業(yè)類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn),【一】投資決策不可忽

2、視的九大風(fēng)險(xiǎn)因素解讀及案例分析,,做好可行性論證,,一,二,做好前期法律風(fēng)險(xiǎn)防范,,做好投資收益的控制,,三,四,做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè),,做好信息的收集,,五,六,合理選擇合作方式,,各部門(mén)參與配合,,七,八,與政府資源和諧對(duì)接,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,模板,,Click to add Title,,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務(wù)和三項(xiàng)目的,,Click to add Title,,如何讓可行性論

3、證由“報(bào)告”到切實(shí)“可行”,,Click to add Title,,合理設(shè)計(jì)可行性論證流程的“天龍八步”,,,,1,,,1,,Click to add Title,,可行性論證過(guò)程中最容易犯的六種典型錯(cuò)誤,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,Click to add Title,,可行性論證過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的十大要點(diǎn),,,,2,,,4,,,,1,,,5,,Click to add Title,,可行性論證操作流程圖,,,,2,,,6,,

4、,,1,,,7,,做好可行性論證,一,【二】科學(xué)決策的八大策略,全面了解市場(chǎng)需求狀況及其發(fā)展趨勢(shì),選擇投資項(xiàng)目和實(shí)施方案,確定適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)規(guī)模和質(zhì)量水平,評(píng)價(jià)建設(shè)地點(diǎn)和環(huán)境條件,預(yù)期現(xiàn)金流量、預(yù)期收益，分析對(duì)預(yù)期收益的把握程度,,,,,,,明確該投資的預(yù)期現(xiàn)金流量、時(shí)間選擇和預(yù)期收益的把握程度,項(xiàng)目怎么運(yùn)作，即確定最佳的投資方案,回答項(xiàng)目是否值得投資，為什么,可行性論證五大任務(wù),可行性論證三項(xiàng)目的,,Click to add Title,

5、,房地產(chǎn)投資可行性論證的五大任務(wù)和三項(xiàng)目的,,,,1,,,1,【二】科學(xué)決策的八大策略,重咨詢輕評(píng)估，盲目追求報(bào)告評(píng)估過(guò)程的高“通過(guò)率”,深度不夠，質(zhì)量不高，不能滿足決策的需要,不注重對(duì)敏感性問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)因素的分析,調(diào)查研究浮淺、投資收益計(jì)算失真,報(bào)告的編制對(duì)內(nèi)缺乏獨(dú)立性、公正性和客觀性,不重視多方案的論證和比較，可行性方案單一,,,,可行性論證過(guò)程中最容易犯的六種典型錯(cuò)誤,,,,,,Click to add Title,,可行性論證過(guò)程

6、中最容易犯的六種典型錯(cuò)誤,,,,2,,,2,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,加快專(zhuān)業(yè)化及市場(chǎng)培育工作,提高從業(yè)人員素質(zhì),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù),統(tǒng)一格式,可研報(bào)告,可行方案,,,,,,,,,Click to add Title,,如何讓可行性論證由“報(bào)告”到切實(shí)“可行”,,,,1,,,3,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,模板,,,,1,,,7,,模 板 一,模 板 二,項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容指引,&

7、#215;×項(xiàng)目可研報(bào)告,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,,前期盡職調(diào)查,財(cái)務(wù)盡職調(diào)查法律盡職調(diào)查,收購(gòu)流程資金安全,,,,法律意見(jiàn)書(shū),法律盡職調(diào)查報(bào)告范本范本1范本2范本3,法律意見(jiàn)書(shū)范本范本1范本2范本3,合作開(kāi)發(fā)協(xié)議范本有限責(zé)任公司上市公司國(guó)有企業(yè)外資企業(yè),合作開(kāi)發(fā)協(xié)議,操作步驟違約責(zé)任,【二】科學(xué)決策的八大策略,,做好前期法律風(fēng)險(xiǎn)防范,二,,Click to add Title,,成本預(yù)測(cè),,C

8、lick to add Title,,經(jīng)濟(jì)效益與敏感性分析,,,,1,,,1,,Click to add Title,,稅務(wù)分析,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,Click to add Title,,項(xiàng)目資金預(yù)測(cè),,,,2,,,4,,做好投資收益的控制,三,【二】科學(xué)決策的八大策略,,假設(shè)條件,項(xiàng)目利潤(rùn)率投資回報(bào)率,敏感性分析,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期利潤(rùn),經(jīng)濟(jì)效益分析,,,,,售價(jià)變動(dòng),成本變動(dòng),容積率變動(dòng),,敏感性分析的目的是，在房

9、地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位，考察與風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目有關(guān)的一個(gè)或多個(gè)主要因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)該項(xiàng)目投資價(jià)值指標(biāo)的影響程度。根據(jù)這些反映的程度，分析和研究其中的風(fēng)險(xiǎn)存在形式，從而做出相對(duì)應(yīng)的回避辦法；了解和掌握在風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中由于某些參數(shù)估算的錯(cuò)誤，或是使用的數(shù)據(jù)不太可靠而可能造成的對(duì)投資價(jià)值指標(biāo)的影響程度，以確定在風(fēng)險(xiǎn)投資決策過(guò)程中需要重點(diǎn)調(diào)查研究和分析測(cè)算的因素。,,Click to add Title,,經(jīng)濟(jì)效益與敏感性分析,,,,1,,

10、,3,模 板,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,項(xiàng)目資金預(yù)測(cè),,,,,資金投入計(jì)劃,資金回款計(jì)劃,資金需求計(jì)劃,資金占用計(jì)劃,,Click to add Title,,項(xiàng)目資金預(yù)測(cè),,,,2,,,4,模 板 一,模 板 二,可研經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分模版,× ×項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,,Click to add Title,,,,,1,,,

11、1,,Click to add Title,,社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,做好經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)測(cè),四,特別因素,【二】科學(xué)決策的八大策略,,,,,,,,,,,,政策法規(guī)信息,標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范信息,技術(shù)發(fā)展信息,行業(yè)供需信息,國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息,,做好信息的收集,五,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,五種合作方式,,Click to add Title,,,,,1,,,1,,Click to add T

12、itle,,與合作風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的因素,,,,2,,,2,,,,1,,,3,,合作方式的合理選擇,六,不同合作方式的潛在風(fēng)險(xiǎn)與關(guān)鍵管控點(diǎn),【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,,財(cái)務(wù)、物業(yè)等部門(mén)參與投資決策的必要性,,,,1,,,1,,Click to add Title,,各部門(mén)在投資決策過(guò)程中的分工與配合,,,,2,,,2,,各部門(mén)參與配合,七,【二】科學(xué)決策的八大策略,,Click to add Title,