寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)ppt

1、,寫(xiě)字樓基礎(chǔ)知識(shí)及競(jìng)品分析,合富輝煌（中國(guó)）安徽公司六安恒生·陽(yáng)光城項(xiàng)目組2016年4月25日,目 錄,,一、寫(xiě)字樓定義與特點(diǎn),1.1 寫(xiě)字樓定義1.2 寫(xiě)字樓特點(diǎn)1.3寫(xiě)字樓的發(fā)展歷程,1.1 寫(xiě)字樓的定義,寫(xiě)字樓就是專(zhuān)業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱(chēng)，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓,1.2 寫(xiě)字樓的特點(diǎn),1.寫(xiě)字樓一般建于

2、城市中心的繁華地段2.建筑規(guī)模大，辦公單位集中，人口密度大3.建筑設(shè)備既現(xiàn)代有先進(jìn)4.功能齊全、自成體系5.使用時(shí)間集中，人流量大6.經(jīng)營(yíng)管理要求高，時(shí)效性強(qiáng),1.3 寫(xiě)字樓的發(fā)展歷程,我國(guó)寫(xiě)字樓已經(jīng)經(jīng)歷了五次換代：第一代寫(xiě)字樓是指計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的行政辦公樓或一些國(guó)有企業(yè)在工廠內(nèi)建立的小型辦公樓。這種辦公樓的高度一般只有4-6層，單層的面積較大，在兩三千平方米與上萬(wàn)平方米之間；單層高3米左右；沒(méi)有電梯和空調(diào)，門(mén)口設(shè)有傳達(dá)室

3、，負(fù)責(zé)收發(fā)信件和傳達(dá)；樓梯正對(duì)大廳，較為寬敞；房間分布走廊兩側(cè)，一字排開(kāi)。這類(lèi)寫(xiě)字樓滿(mǎn)足了大量外企和中小企業(yè)的基本辦公需求，還滿(mǎn)足了他們生活和交流上的需求。 第二代寫(xiě)字樓出現(xiàn)在80年代改革開(kāi)放以后，是綜合型仿國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，像北京國(guó)際大廈，這類(lèi)寫(xiě)字樓照明、空調(diào)等體系互不干涉，但只是配置了辦公的一些基本功能，沒(méi)有對(duì)辦公布置，綠色環(huán)保、智能化管理等方面進(jìn)行考慮。 第三代寫(xiě)字樓出現(xiàn)在90年代以后，是智能寫(xiě)字樓。像北京嘉

4、里中心、京廣中心等。這其中，智能寫(xiě)字樓分為3A和5A兩種。所謂5A，其中包括OA--辦公自動(dòng)化系統(tǒng)；CA--通訊自動(dòng)化系統(tǒng)；FA--消防自動(dòng)化系統(tǒng)；SA--安保自動(dòng)化系統(tǒng)；BA--樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)。它們?cè)跐M(mǎn)足基本功能的基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)部空間分割、智能化水平等方面也做出了提升。 第四代寫(xiě)字樓出現(xiàn)在20世紀(jì)末，它們開(kāi)始從客戶(hù)出發(fā)，考慮客戶(hù)的貼身需求，加入綠色環(huán)保辦公理念，提高辦公舒適度，更大地提高了智能化的水平。像深圳的地王大廈、賽

5、格廣場(chǎng)等。 第五代寫(xiě)字樓是在第四代寫(xiě)字樓的基礎(chǔ)上更大力度地提高人性化、環(huán)保性、舒適度的綠色辦公空間。開(kāi)始注重強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)需求為中心，力求提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通與交流。與第四代相比，第五代寫(xiě)字樓的目標(biāo)客戶(hù)明確，環(huán)境與景觀良好，辦公空間更加開(kāi)放式，為辦公智能化預(yù)留出了極大的升級(jí)空間。,,二、寫(xiě)字樓的分類(lèi)和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),2.1 寫(xiě)字樓分類(lèi)2.2 寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn),2.1 寫(xiě)字樓的分類(lèi),2.2 甲級(jí)寫(xiě)字樓的國(guó)際標(biāo)

6、準(zhǔn),2.2 甲級(jí)寫(xiě)字樓的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),2.2 甲級(jí)寫(xiě)字樓的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),2.2 甲級(jí)寫(xiě)字樓的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),2.2 寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn),5A甲級(jí)寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn),黃金區(qū)位 要有良好的交通與地理為主。超大規(guī)模 要有一個(gè)龐大的建筑面積，以及一個(gè)綜合性的功能配套。建筑文化 主要指摩天大樓的建筑文化。硬件設(shè)施 所使用的技術(shù)較酒店更為先進(jìn)，對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑功能創(chuàng)新的要求更高。軟件服務(wù) 提供高效物業(yè)服務(wù)，另一方面

7、可以提供不同企業(yè)的不同專(zhuān)業(yè)化商業(yè)服務(wù)。,,三、寫(xiě)字樓的產(chǎn)品體系,3.1 硬件配置3.2 軟件配置,3.1 硬件配置——外立面,寫(xiě)字樓首要的硬件配置就是其外立面的設(shè)計(jì)，通過(guò)外立面就可以看出一個(gè)寫(xiě)字樓的等級(jí)，外立面用材主要有石材、石材+玻璃、 Low－e玻璃幕墻為主。目前市場(chǎng)上5A甲級(jí)寫(xiě)字樓常用的外立面已Low－e中空鍍膜隔音玻璃為主。,3.1 硬件配置——車(chē)行大堂,車(chē)行大堂一般極少被設(shè)置，但是車(chē)行大堂的設(shè)置，可以讓項(xiàng)目的品

8、質(zhì)感得到大大的提升。通過(guò)交通障礙物或圍欄的設(shè)置實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流,3.1 硬件配置——大堂,根據(jù)項(xiàng)目的形象要求來(lái)考慮寫(xiě)字樓的大堂面積和高度。 避免狹小的大堂面積和較低的高度給人造成壓抑的感覺(jué)， 要有強(qiáng)烈的空間感和舒適性。 寫(xiě)字樓大堂的面積一般不應(yīng)小于300平方米，內(nèi)空高 度最低不低于5米。 寫(xiě)字樓的檔次越高其大堂的高度就越高，大堂的面積也越大。,3.1 硬件配置——電梯間,電梯廳作為除大堂外客戶(hù)最關(guān)注的公共空間，

9、選材同樣也是十分的考究，大多數(shù)甲級(jí)寫(xiě)字樓建議采用高檔大理石＋不銹鋼裝飾材料，融合與大堂相協(xié)調(diào)的地面裝修，形成特有商務(wù)特質(zhì)。,3.1 硬件配置——電梯,寫(xiě)字樓內(nèi)主要以垂直梯為主，一個(gè)寫(xiě)字樓內(nèi)電梯的好壞除了以電梯品牌作為衡量以外，還以電梯的速度作為衡量。,電梯技術(shù)指標(biāo)：1、速度：高速客用電梯可達(dá)到6m/ｓ，平均電梯速度在2.5—4m/ｓ2、載重：一般客用電梯的載重量為1350— 1600公斤，載重人員在13——20人左右 3、轎

10、廂尺寸：普遍為2.0Ｘ1.5Ｘ2.9（寬Ｘ深Ｘ高）4、建面比：按照建筑面積與電梯的比例來(lái)計(jì)算，甲級(jí)寫(xiě)字樓一般要求5000平米配備一部電梯，國(guó)外高端寫(xiě)字樓能做到2000－3000平米左右。,3.1 硬件配置——空調(diào),寫(xiě)字樓內(nèi)空調(diào)的配置，直接影響到整個(gè)寫(xiě)字樓的辦公環(huán)境的好壞；目前常見(jiàn)的空調(diào)系統(tǒng)有VRV與VAV兩種；VRV：是通過(guò)壓縮機(jī)制冷劑循環(huán)參合進(jìn)入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量,適時(shí)地滿(mǎn)足室內(nèi)冷熱負(fù)荷要求的高效率冷劑空調(diào)系統(tǒng)VAV：

11、變風(fēng)量（Variable Air Volume）空調(diào)系統(tǒng)是一種通過(guò)改變送風(fēng)量來(lái)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度的空調(diào)系統(tǒng)。,3.1 硬件配置——衛(wèi)生間,細(xì)節(jié)決定成敗，洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶(hù)實(shí)在感知到的地方。高端寫(xiě)字樓內(nèi)常用衛(wèi)生間潔具品牌有科馬、科勒、美特、TOTO等。衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間。,3.1 硬件配置——公共導(dǎo)視系統(tǒng),公共導(dǎo)

12、視牌也是一個(gè)寫(xiě)字樓不可或缺的配置之一，這些都能為使用者帶來(lái)實(shí)際的方便,要求：指位明確；采用國(guó)際統(tǒng)一圖標(biāo)；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng),3.2 軟件配置——物業(yè)服務(wù),寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)的水平，是寫(xiě)字樓整體品質(zhì)的一個(gè)重要因素。,3.2 軟件配置——會(huì)議系統(tǒng),集成化的設(shè)計(jì)使會(huì)議室中的所有設(shè)備有機(jī)的統(tǒng)一在一起，提高了主持人對(duì)整個(gè)會(huì)議的控制度 液晶觸摸屏直觀化、可視化的操作界面使繁多設(shè)備的被控變得簡(jiǎn)便、快捷 科技化、智能化的集成充分體現(xiàn)了現(xiàn)代會(huì)議的

13、高品位所在 規(guī)范化、系統(tǒng)化的會(huì)議配置提高會(huì)議了效率不僅可以滿(mǎn)足會(huì)議、討論等方面的需要； 還可以具備演講、講座、培訓(xùn)、學(xué)術(shù)交流等方面的多業(yè)務(wù)工作需要，保證會(huì)議高效進(jìn)行,3.2 軟件配置——智能系統(tǒng),無(wú)線通訊的全區(qū)覆蓋商務(wù)隨時(shí)隨地，無(wú)片刻耽擱,OA金屬可調(diào)網(wǎng)絡(luò)架空地板與1G/戶(hù)的網(wǎng)絡(luò)光纖,,四、寫(xiě)字樓的未來(lái)發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展4.2 向智能化發(fā)展4.3 向靈活性發(fā)展4.4 向綜合性發(fā)展,4.1 向高層發(fā)展,物

14、質(zhì)基礎(chǔ)近代高層辦公建筑始于19世紀(jì)，科技和工業(yè)的快速發(fā)展為辦公樓向高層發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)：鋼鐵及鋼筋混凝土在建筑上的應(yīng)用，給建筑結(jié)構(gòu)方式和建筑造型提供了新的可能性；社會(huì)原因：由于資本主義的發(fā)展，城市人口的高度集中，使城市用地十分緊張；許多辦公樓建在城市中心的繁華地帶；在有限的昂貴的土地上需要容納大量的辦公場(chǎng)所；功能相同的辦公層的疊加，可以集中地使用各種先進(jìn)設(shè)備；樓房的業(yè)主把建筑物當(dāng)作炫耀實(shí)力的手段。,4.1 向高層發(fā)展,隨著人

15、類(lèi)科技的不斷進(jìn)步，建筑物的高度必將不會(huì)增高。目前世界上最高的建筑物為阿聯(lián)酋的迪拜，高度為828米。 目前世界十大建（構(gòu)）筑物高度排名如下： 一、哈利法塔（迪拜塔）：828米； 二、美國(guó)北達(dá)科塔洲電視臺(tái)：628.8米； 三、中國(guó)廣州電視塔：618.6米； 四、加拿大電視塔：555.3米； 五、臺(tái)北101大樓：508米； 六、美國(guó)110大樓：473.7米； 七、吉隆坡

16、佩特納斯大廈(雙子星)：452米； 八、芝加哥西爾斯大廈：443米； 九、上海金茂大廈：421米； 十、香港國(guó)際金融中心第二期：415米。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化寫(xiě)字樓是一種新的建筑體系，近年來(lái)由于電子計(jì)算機(jī)的發(fā)展和普及，實(shí)現(xiàn)了人工智能型管理，為情報(bào)通訊事業(yè)的迅速發(fā)展提供了新的可能。80年代在美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家興起的智能型辦公大樓就是適應(yīng)高度競(jìng)爭(zhēng)的需要而誕生的高技術(shù)、高效率的新型辦公大樓。物質(zhì)基

17、礎(chǔ)技術(shù)背景：20世紀(jì)最后的20年，是信息技術(shù)飛速發(fā)展的年代。信息技術(shù)是在微電子、計(jì)算機(jī)和現(xiàn)代通信技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的一門(mén)高技術(shù)。技術(shù)如此迅速地發(fā)展，必然要尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，智能化寫(xiě)字樓實(shí)際上是信息技術(shù)向傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的一個(gè)結(jié)合點(diǎn)，也是信息產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張市場(chǎng)的一個(gè)橋頭堡；經(jīng)濟(jì)背景：由于信息技術(shù)的發(fā)展，信息成為一種資源，使第三產(chǎn)業(yè)迅速崛起。在發(fā)達(dá)國(guó)家特別是在一些經(jīng)濟(jì)中心城市中，第三產(chǎn)業(yè)無(wú)論是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值中還是在就業(yè)人口中都占有舉足輕重的地位；

18、由于第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民生產(chǎn)總值中所占比重日趨提高，必然需要提供能提高其勞動(dòng)生產(chǎn)率的工作環(huán)境和工作條件。社會(huì)原因： 70年代石油危機(jī)以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)始把原來(lái)由政府壟斷經(jīng)營(yíng)的交通、郵電、通訊等行業(yè)轉(zhuǎn)為民營(yíng)或股份制經(jīng)營(yíng)，以扭轉(zhuǎn)長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)虧損； 許多發(fā)展中國(guó)家為解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施落后和資金匱乏的問(wèn)題，也將原先由政府投資的交通、通訊等項(xiàng)目，向民間和國(guó)外開(kāi)放，出現(xiàn)BOT方式（建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-轉(zhuǎn)讓?zhuān)?特別是，90年代

19、以后，冷戰(zhàn)結(jié)束，大批高技術(shù)軍工企業(yè)的投入，使得信息技術(shù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，出現(xiàn)專(zhuān)門(mén)為智能化寫(xiě)字樓建設(shè)的系統(tǒng)集成商，為智能化大廈的建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)而廣泛的基礎(chǔ)。,4.2 向智能化發(fā)展,智能化大樓主要體現(xiàn)1.辦公自動(dòng)化（OA）：局域網(wǎng)（LAN）連接的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用戶(hù)每人只用一臺(tái)工作站或終端個(gè)人電腦，便可完成所有的業(yè)務(wù)工作：共享打印機(jī)、繪圖儀、調(diào)制解調(diào)器、傳真、收發(fā)電子郵件、進(jìn)入國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等；2.建筑自動(dòng)化（BA）：BA包括環(huán)境能源管理系

20、統(tǒng)、安保管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)；3.先進(jìn)的通訊系統(tǒng)：以大樓數(shù)字專(zhuān)用交換機(jī)（DPBX）為中心，在樓內(nèi)聯(lián)接程控電話(huà)系統(tǒng)，電視會(huì)議系統(tǒng)和多媒體聲象服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)外與廣域網(wǎng)（WANS）或城域網(wǎng)（MANs）以及衛(wèi)星通訊系統(tǒng)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)大樓內(nèi)外便捷的聲象數(shù)字通訊，DPBX還應(yīng)具有最低成本路由管理功能和自動(dòng)計(jì)費(fèi)功能。4.智能建筑管理系統(tǒng)：利用國(guó)際上最先進(jìn)的分布式控制理論而設(shè)計(jì)的集散系統(tǒng)。IBMS可以將三A系統(tǒng)與大樓的商務(wù)管理系統(tǒng)集成在一起，從而實(shí)現(xiàn)物

21、業(yè)管理、財(cái)務(wù)管理、人事管理、酒店管理等全面自動(dòng)化。5.綜合布線系統(tǒng)：通過(guò)綜合布線系統(tǒng)PDS來(lái)實(shí)現(xiàn)，可以傳輸數(shù)據(jù)、文本、圖象、傳感器、模擬或數(shù)字等信號(hào)。6.環(huán)境能源管理系統(tǒng)：電力照明系統(tǒng)、空調(diào)衛(wèi)生系統(tǒng)（空調(diào)、排水）、輸送系統(tǒng)（電梯、扶梯）7.安保管理系統(tǒng)：防災(zāi)系統(tǒng)（火災(zāi)、煤氣）、防范系統(tǒng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)（IC卡管理、指紋管理、聲紋管理）等8.物業(yè)管理系統(tǒng)：計(jì)量系統(tǒng)、維護(hù)保養(yǎng)系統(tǒng)…………….,4.2 向智能化發(fā)展,4.3 向靈活

22、性發(fā)展,產(chǎn)生原因伴隨著信息環(huán)境的網(wǎng)絡(luò)化和高度信息化的社會(huì)時(shí)代的到來(lái)，寫(xiě)字樓的環(huán)境也隨之而發(fā)生了變化，因此為了和辦公樓的變化相適應(yīng)，就必須在設(shè)計(jì)的時(shí)候具有高度的靈活性；可以靈活適應(yīng)各類(lèi)客戶(hù)的需要，無(wú)論是大客戶(hù)、小客戶(hù)；自用型、投資型；客戶(hù)在使用時(shí)的空間、設(shè)備的各種變化：辦公空間的變化、人員的增減、設(shè)備的調(diào)整,4.3 向靈活性發(fā)展,解決方案：大空間（隔斷/半隔斷）：國(guó)外興建的高層辦公樓應(yīng)變能力較強(qiáng)，有相當(dāng)一部分采用了大空間靈活平面布

23、局。由于辦公的內(nèi)容與方式不同，最合適的空間形式莫過(guò)于一個(gè)大空間，以適應(yīng)現(xiàn)代辦公組織體系的不斷調(diào)整，不斷更新。但毫無(wú)遮擋的大空間有勢(shì)必帶來(lái)噪聲和視線的干擾。因此常采用可拆裝的半隔斷式的工作位置屏障，使工作人員在大空間辦公室內(nèi)形成“場(chǎng)”的感受。網(wǎng)格：靈活性還表現(xiàn)在寫(xiě)字樓采用將室內(nèi)地墻與吊頂平面按一定模數(shù)與尺度劃分成為網(wǎng)格。在這些網(wǎng)格中安排相同的燈光、空調(diào)、電器插頭等裝置，供租用者依自己的需要安排隔斷，以劃分不同的空間面積，滿(mǎn)足不同使用要求

24、。為了靈活地安置辦公自動(dòng)化設(shè)備用的接電口，有的按一定間距設(shè)置地插銷(xiāo)；有的在地板中留有多孔道地面電線管和窗下線路柜；有的則做成類(lèi)似電子計(jì)算機(jī)房那樣的架空地板，為未來(lái)增添各種設(shè)備用電留有更大的可變余地。,什么是向綜合性發(fā)展？是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓產(chǎn)品不僅只單純承擔(dān)辦公的功能，而且還承擔(dān)了如購(gòu)物、居住、休閑、餐飲等多方面的功能,4.3 向綜合性發(fā)展,產(chǎn)生的原因：需求的因素：?jiǎn)渭兊霓k公大樓上下班時(shí)人流非常集中，無(wú)法很好地解決上班人員

25、的交通、餐飲、購(gòu)物、休息、居住等要求。為了克服這個(gè)問(wèn)題，就出現(xiàn)了多功能的綜合性大樓。建筑物所有者經(jīng)濟(jì)效益最大化的考慮,綜合性發(fā)展,4.3 向綜合性發(fā)展,綜合性定義：是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅館、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互存在，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率而統(tǒng)一的綜合體；,優(yōu)勢(shì)： 各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“

26、城中城”的經(jīng)營(yíng)方式； 各種功能互為裨益，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益,基本特征：空間尺度大，空間形式處理豐富交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)的街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀于環(huán)境設(shè)計(jì)高科技、高智能設(shè)施的使用全天候服務(wù)周期設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)互補(bǔ)的功能設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足城市生活多功能的交疊,功能構(gòu)成：辦公、酒店、商業(yè)、居住、交通,,五、寫(xiě)字樓競(jìng)品分析

27、,5.1項(xiàng)目自身概括5.2項(xiàng)目競(jìng)品情況梳理,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,振興·金融大廈項(xiàng)目概況,售后返租+成熟商圈,周邊配套/交通概括,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),周邊成熟配套商圈,面積段較小,產(chǎn)品實(shí)用率較高,客戶(hù)抗性,過(guò)道采光不佳,車(chē)位較少，且不易停車(chē),面積小+總價(jià)低+售后包租，月均去化較好,5-24層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓,-2 至-1層為地下停車(chē)位,,1-4層為底商,振興·金融大廈銷(xiāo)售情況,,5.

28、2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,配套完善+面積合理+交通便利，吸引投資與部分自用客戶(hù),,振興金融大廈產(chǎn)品情況,規(guī)劃6梯14戶(hù)，面積90-170㎡，100㎡左右為主力戶(hù)型,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,免租1年+合作抵款,振興金融大廈招商情況,,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,振興金融大廈交付/入駐情況,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,高速·財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,在售寫(xiě)字樓通過(guò)周邊政務(wù)辦公配套，增加其產(chǎn)品附加價(jià)值,周邊配套/交通概括,5.2

29、寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,,1-4層為底商,5-25層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),周邊成熟配套商圈,辦公性便利,產(chǎn)品實(shí)用率較高,客戶(hù)抗性,過(guò)道采光不佳,面積段較大總價(jià)較高,面積大+總價(jià)高，月均去化較差,高速·財(cái)富廣場(chǎng)銷(xiāo)售情況,-2 至-1層為地下停車(chē)位,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,面積大（主力面積為150平米）+總價(jià)高，去化緩慢。,,高速·財(cái)富廣場(chǎng)產(chǎn)品情況,規(guī)劃5梯11戶(hù)，面積100-200㎡，170㎡左右為主力戶(hù)型,

30、5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,統(tǒng)一報(bào)價(jià)+協(xié)商租賃+自行談判，客戶(hù)自行協(xié)商，避免開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生責(zé)任,高速·財(cái)富廣場(chǎng)招商情況,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,高速·財(cái)富廣場(chǎng)交付/入駐情況,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,面積多變+均價(jià)較低+地段優(yōu)越+配套完善,周邊配套/交通概括,文匯·中央廣場(chǎng)項(xiàng)目概況,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,,5-27層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),周邊成熟配套商圈,離政務(wù)區(qū)較近，辦公性便利

31、,面積小，總價(jià)較低,客戶(hù)抗性,過(guò)道采光不佳,內(nèi)部辦公條件設(shè)施欠缺,面積小+總價(jià)低+包租政策+地段優(yōu)越，去化較好。,文匯·中央廣場(chǎng)銷(xiāo)售情況,-1至-2層為地下停車(chē)位,,1-4層為底商,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,面積多變，置業(yè)門(mén)檻低，適宜不同需求的投資與自用客戶(hù)。,文匯·中央廣場(chǎng)產(chǎn)品情況,規(guī)劃6梯34戶(hù)，面積70-120㎡，70㎡左右為主力戶(hù)型,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,,錦城·國(guó)際項(xiàng)目概況,在售寫(xiě)字樓通

32、過(guò)工程抵押去劃較多,周邊配套/交通概括,,,1-5層為紅星美凱龍,6-24層為在售商業(yè)產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓,項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn),面積小，總價(jià)較低,客戶(hù)抗性,過(guò)道采光不佳,無(wú)中央空調(diào)、地下車(chē)位,無(wú)中央空調(diào)+無(wú)地下車(chē)位+辦公條件差，抵款。,,錦城·國(guó)際銷(xiāo)售情況,緊鄰大市場(chǎng)，辦公環(huán)境較為嘈雜,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)品分析,面積段適中，總價(jià)較低,,錦城·國(guó)際產(chǎn)品情況,規(guī)劃6梯34戶(hù)，面積80-100㎡，90㎡左右為主力戶(hù)型,5.2 寫(xiě)字樓競(jìng)