市場比較法(房地產(chǎn)案例

1、房地產(chǎn)估價方法之一,市場比較法,——其類似房地產(chǎn)：在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相類似的房地產(chǎn)——估價對象房地產(chǎn)：一個具體項目中需要估價的房地產(chǎn)——其前提：交易市場已經(jīng)形成——比準(zhǔn)價格——房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法,公式：待估房地產(chǎn)價格=比較案例房地產(chǎn)價格×交易情況修正系數(shù)×估價期日修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù),理論依據(jù)

2、：替代原理適用條件與對象適用：房地產(chǎn)市場較為發(fā)達情況，也就是要在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的交易較多時，才是有效方法。不適用的情況：——沒有房地產(chǎn)交易的地方——在農(nóng)村等房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)——某些類型很少見的房地產(chǎn)，或交易實很少的房地產(chǎn)，如古建筑——難以成為交易對象的房地產(chǎn)，如教堂、寺廟另外，對估價人員要求：廣博的知識和豐富的經(jīng)驗（需要進行交易情況，交易日期，區(qū)域因素和個別情況的修

3、正）,操作步驟①搜集交易實例②選取可比實例③建立價格可比基礎(chǔ)④進行交易情況修正⑤進行交易日期修正⑥進行區(qū)域因素修正⑦進行個別因素修正⑧求出比準(zhǔn)價格下面將對各個步驟進行詳細闡述。,途徑1、查閱政府資料2、報刊租售信息3、以購買者身份與經(jīng)辦人、交易當(dāng)事人洽談4、交易展示會5、同行相互提供6、其他途徑：如向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)登記代理人、金融機構(gòu)、司法機關(guān)等調(diào)查了解,搜集交易實例的內(nèi)容1、雙方交易情況與

4、交易目的2、交易實例的房地產(chǎn)狀況3、成交價格4、付款方式5、成交日期交易實例調(diào)查表建立交易實例資料數(shù)據(jù)庫,修正的一般步驟：①確定修正比較或系數(shù)②修正求得實例的正常價格交易情況的修正公式：可比實例價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格若以正常交易價格為基準(zhǔn)（100）對可比實例價格進行修正，則：正常價格×交易情況修正系數(shù)=可比實例價格，可比實例價格×交易情況修正系數(shù)=正常價格,操作步驟：①依

5、實例；②選可比；③建可比；④交易修；⑤日期修；⑥區(qū)域修；⑦個別修；⑧求比準(zhǔn)；⑨算價格。⑩完評估,綜合修正計算注意：每項修正對可比實例成交價格的調(diào)整不超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%修正視具體情況可采用:——百分率法——差額法——回歸分析法,綜合計算比準(zhǔn)價格方法——簡單算術(shù)平均法例如：綜合結(jié)果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2——加權(quán)平均法——位數(shù)法——眾數(shù),估價對象是一塊空地，

6、總面積為459m2。估該宗土地于2000年10月1日的買賣價格。共調(diào)查搜集了A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為166m2，成交單價120元/ m2，交易日期2000年4月1日；實例B的面積為374 m2，成交單價102元/ m2，交易日期2000年3月1日；實例C的面積為300 m2，成交單價83元/ m2，交易日期1999年6月1日；實例D的面積為457 m2，成交單價94元/ m2，交易日

7、期1999年7月1日；實例E的面積為76 m2，成交單價145元/ m2，交易日期2000年3月1日。實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。區(qū)位因數(shù)如下表,確定修正系數(shù)

8、（1）確定交易情況修正系數(shù)。實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估計偏低2%，實例C估計偏低5%，實例D估計偏低3.5%。各宗可比實例的交易情況修正系數(shù)如下：,實例A：,實例B：,實例C：,實例D：,實例E：,（2）確定交易日期修正系數(shù)。據(jù)調(diào)查，1999年4月1日至2000年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易日期修正系數(shù)如下：,（3）確定區(qū)

9、域因素修正系數(shù)。實例A與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實例B、C、D都為估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進行比較的結(jié)果，如下表所示。,,各宗可比實例的區(qū)域因素修正系數(shù)如下：,（4）確定個別因素修正系數(shù)。估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其他方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低3%。所以各宗可比實例的個別因素修正系數(shù)如下：,進行因素綜合修正,5、計算估價結(jié)

10、果 將上述五個比準(zhǔn)價格的簡單算術(shù)平均值作為最終的估價結(jié)果，則有：估價對象土地的單價==（131+131+105+116+148）/5=126（元/平方米）,1、某城市內(nèi)有一宗住宅用地需要評估，現(xiàn)根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件，選擇了與之類似的四宗已成交案例，幾宗地塊的交易情況與待估地一致。其他條件比較如下表：,對區(qū)域因素和個別因素對地價的影響，待估地塊條件與案例地塊條件比較結(jié)果如表所列，表中數(shù)字為正值，表示待估地塊優(yōu)于成交地塊，數(shù)字大小表示優(yōu)劣的